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摘要：本文结合财务和会计理论知识，选取我国房地产企业中具有代表性的企业之一中交地产股份有限公司作为研究对象，对其2020年度财务报表进行系统全面的分析，通过对报表进行项目分析及杜邦综合分析，研究中交地产在财务报表中反映出的具体经营管理问题，并基于CFO角度对上述不足之处提出相应完善建议。

关键词：房地产；财务报表；财务分析

1.公司基本情况分析

1.1 企业基本情况

中交地产股份有限公司 （以下简称“中交地产”）成立于1993年，是中交房地产集团控股的两家房地产上市平台之一，是中交集团实现“五商中交”战略之“特色房地产商”的主要平台抓手之一，也是“中交”品牌在地产业务板块的首要承接者，旗下拥有50余家全资、控股企业。中交地产依托集团平台四轮驱动优势，聚焦6大区域，布局一二线30余城，持续深耕京津冀、长三角、珠三角、成渝、粤港澳大湾区等经济发达地区。

1.2 企业SWTO分析

（1）优势

一是具备优秀的发展资源平台优势。公司实际控制人中交集团是基础建设领域龙头企业，拥有强大的经济技术实力和投融资实力，公司作为中交集团在房地产板块唯一的A股上市平台，具备良好的企业背景及信用水平等条件，有力保障公司主营业务持续发展和产业链延伸。

二是积极创新的融资能力。公司充分发挥央企下属企业和上市公司优势，充分利用资本市场资源，积极开展创新型融资业务，进一步降低了融资成本，有力支撑了公司投资拓展和经营活动的正常开展。

三是科学有效的开发运营能力。公司建立了项目全生命周期计划管理，实现了全过程管控，在保证产品品质的基础上，狠抓目标成本管控和动态成本监控，优化成本管控优化；同时进一步激活用人机制，大力培养领军人才战略储备。不断提升的开发管控能力为公司实现特色特质规模化发展奠定了坚实基础。

四是不断提升的品牌效应，公司践行新型城镇化国家战略，致力于打造高品质的建设质量，高水准的社区服务。在追求规模拓展的同时，不断提升产品质量和服务品质，建立了较高的认可度及知名度，形成了较强的品牌优势。

（2）劣势

公司近年经营规模发展迅速，项目拓展较快，公司基础管理水平还跟不上；对标知名房企，在业务模式、投资结构、项目整体运营能力等方面还有较大的差距；公司现阶段资产负债率仍然相对较高，需要进一步优化融资结构。

（3）机会

直接受益于母公司的房地产资产整合；政府政策推进二、三线城市的城市化进程，利用好长三角、珠三角、成渝项目，降低其发展风险。

（4）威胁

宏观经济方面，2021年世界经济形势仍然复杂严峻，复苏不稳定不平衡，疫情冲击导致的各类衍生风险不容忽视；政策方面，房地产市场运行面临的政策环境整体仍然偏紧，城市间调控差异度增大，中央及地方政策的变动将对房企的经营发展产生直接影响。

2.会计报表项目分析

2.1 资产负债表主要项目分析

资产负债表反映企业在一定会计时段内的资产、负债以及所有者权益的变动情况，它是一个反映企业某一固定时刻财务信息的报表。中交地产2019年、2020年资产负债表主要变动项目如表2.1 所示。

如表2.1所示，中交地产2020年总资产为9，950，332.62万元，与2019年的4，749，238.47万元相比成倍增长，增加了1.09倍。该公司的预付账款有很大幅度的增长，与2019年比增长了接近4倍，主要原因是本期预付土地款大幅增加。在其他应收款方面，该指标2020年也有较大幅度的上升，根据资料可知是因为中交本期对合联营企业提供的借款增加。中交地产的存货在2020年增长了1.44倍，从总体上来看存货是很庞大的，分析其原因是公司本期新增多个项目公司。

中交地产预付账款2020年减少了近1倍，而合同负债增长了1倍，这是因为本期公司执行新收入准则，预收房款由预收账款调整到合同负债。公司的其他应付款2020年下降了一半，主要是因为本期应付股东方短期借款减少。中交地产其他流动负债和其他非流动负债都有巨大的增长幅度，分析其原因是本期公司执行新收入准则，预收房款在计入合同负债的同时确认了待转销项税，一年以内部分重分类至其他流动负债。公司递延所得税负债也有很大的增长幅度，这是由本期公司执行新收入准则，销售佣金由销售费用调整到了合同取得成本，同时确认递延所得税负债导致。

2.2 利润表主要项目分析

利润表是反映企业一段时间内经营成果的报表，由于企业的经营有可能盈利，也有可能出现亏损，所以也称其为损益表。中交地产2019年、2020年利润表主要变动项目如表2.2 所示。

从营业收入、营业成本和营业税金及附加的变化情况来看，中交地产2020年营业收入净额为1，229，999.83万元，与2019年的1，406，326.83万元相比大幅下降，下降了12.54%。2020年营业成本为903，744.57万元，与2019年的1，049，666.69万元相比有较大幅度下降，下降了13.9%。2020年营业税金及附加为46，303.70万元，与2019年的56，835.68万元相比有较大幅度下降，下降了18.53%。公司营业收入、营业成本和营业税金及附加同时下降，但收入的下降幅度小于成本和税金的下降幅度。受疫情影响，我国房地产行业在2020年不景气，公司新项目开展的少，销售的项目少，营业成本和营业收入自然而然下降。

中交地产2020年实现利润为146，381.99万元，与2019年的179，072.70万元相比大幅下降，下降了18.26%，分析其原因在于营业收入的减少，受全国房地产行业不景气的影响。公司实现利润主要来源是内部经营业务，公司有一定的盈利基础。在营业收入大幅度下降的情况下，营业利润也有所下降，公司在收入下降的情况下及时采取了压缩开支提高管理效益的战略，虽有一定的效果，但最终未能完全消除收入急剧下降所带来的不利影响。

3.杜邦综合分析

使用杜邦分析法，就是将各个财务指标的内在联系进行进一步的整理，并且综合的判断企业盈利能力。这种分析的方式用来评价企业财务整体状况以及经营效率之间的比例，并且按照联系进行有机结合。在此基础上就可以形成一个相对比较完整的指标体系，并且表现出企业的整体收益情况。

中交地产在2020年净资产收益率为11.35%，和2018年相比大幅下降，下降的幅度为67.97%，并且权益乘数也同样有一定的减少。虽然在一些房地产企业之中，负债率呈现出较高的水平，然而中交地产的资产负债率高达87%，这样一来，企业的资金压力会不断提升。如果能够降低企业的资产负债率，就可以让企业得到长时间的发展。在2020年公司的净资产收益率下降了8.49%，这种现象主要是由于公司股东收益有所下降。在销售净利率上，近三年也有所下降，这说明公司销售业务的效益不好，企业在进行生产扩大的过程之中，也应该控制成本以及费用方面的支出。

净资产收益率由销售的净利润以及总资产收益率等不同的比例所共同得出。2020年净资产的收益率呈现出整体下降的趋势。这是由于权益乘数和总的资产周转率有所降低，并且让企业降低了自身所拥有的财务杠杆。中交地产的总资产周转率在2019年有所上升，为0.32，2020年出现下降，为0.17，在房地产行业内算是偏低的，主要原因在于流动资产周转减慢使得总资产周转次数减少。

4.管理问题分析及建议

4.1 管理问题

（1）中交地产存货比例比较正常，但存货的周转率较低

通过前边的财务分析可知，房地产行业的资产中大多数是流动资产，而在流动资产中存货的占比又是非常大的，中交地产的存货比例在行业中属于正常水平。但是存货的周转天数要比对比企业要长很多。中交地产对于项目的施工进度的把控力度不够，没有给施工方足够的压力来尽快完成项目的建设。

（2）中交地产资产负债率较高

中交地产近几年的资产负债率在一直保持在85%以上，处于行业的较高水平。一般情况下，资产负债率应保持在50%以下。房地产企业属于资金密集型经济活动，负债总额保持着较高水平，财务杠杆较高，企业面临的财务风险较大。

（3）销售能力下降，市场份额缩减

房地产行业内部竞争加剧，国外的地产公司逐渐进驻中国，对国内的房地产企业造成了严重的威胁。导致公司的销售能力下降，市场份额缩减。

4.2 管理建议

（1）对中交地产提高盈利能力的建议

中交地产需要紧跟市场发展的需要，及时根据市场需要调整自己的发展策略，中交地产需升级房屋的设计，开发中高档小区，突出自己产品的特色，增强企业的竞争力和利润水平；其次提高资产周转速度，尽可能的为企业带来多的利润；最后，还要提高企业的融资水平，恰当运用财务杠杆，尽量用最少的资金，去募集更多的外来资金。

（2）对中交地产项目管理的建议

中交地产需要加快资产的周转，特别是存货项目。对于拍得待开发的土地使用权，需要尽快找到施工方，组织施工队伍进场，保证房屋的建设能够尽快开始。对于在建的楼盘，企业可以派专人盯着项目，采取项目进度管理制度，确保施工的速度和质量，保证项目能够按计划进行，如果有必要或者条件允许的话，尽量可以让项目提前完工交房。对于完工后销售的楼盘，应该重视销售策略，采取激发销售人员的积极性的制度，加快销售速度。对于已经出售的楼房，要及时的采取跟进措施，确保房款的及时回收。

（3） 对中交地产负债管理的建议

房地产行业是高负债水平的行业，一般的房地产企业的负债率都在70%以上，因此房地产企业对于负债的管理至关重要。首先，中交地产可以拓宽企业的融资渠道，降低对银行资金的依赖性，降低企业的融资成本；第二可以严格把控企业的负债率水平，把负债规模控制在企业可接受范围内，保证企业资金链条的顺畅性；第三，增强企业的自身实力，掌握更多在建工程，在市场中站稳脚跟，保证企业可持续发展。

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作者简介：

段淼，女，汉族，重庆开州人，单位：重庆理工大学会计学院，硕士研究生学历，专业：会计。