摘要：我国不断加剧的老龄化程度和逐渐升级变化的养老观念，为养老行业的广大机构带来了巨大的发展机遇。随着对养老服务的需求的飞速增长，逐渐形成了一种新的养老模式——养老综合体。当下我国养老综合体项目刚刚起步，还处在初级阶段，由于该项目具有一些独特的属性，在实际建设中出现了很多问题导致项目不能顺利开展。尤其是单一的融资模式、和融资数额大风险高的问题导致融资困难，发展养老综合体项目受到了很大制约。根据项目融资、融资效率、资金时间价值等理论为依据，对养老综合体项目在未来开展融资的可行方案进行分析和归纳，并为对优化未来养老综合体项目的融资模式提供参考，从而达到养老综合体稳定快速发展的目的。

关键词：项目融资；融资结构优化；养老综合体

引言：养老综合体不单单是普通的养老机构，除了为老人提供基础的养老照看服务外，还会提供与医疗相关的增值服务，它是一座复合型养老建筑。养老综合体项目针对不同的需求提供差异化、个性化的养老服务，在提升老年人幸福感、实现社会和谐、稳定经济发展方面，发展养老综合体具有重大意义。但养老综合体项目并不一个简单的工程，在前期建设的开展中，资金需求量巨大，但投资回收期较长就导致很难取得银行贷款。由此可见，养老综合体的发展首先要面临的最大困难就是融资问题，因此当务之急是应先对养老项目的融资模式进行优化。

一、养老综合体融资模式

融资分为融资数额较小的内源性融资和融资数额较大的外源性融资。内源性融资受内部自有资金的制约，很难运用到需要大额投资的项目中，受到融资数额大、资金回收期长等问题的影响，我国的养老综合体的融资更多是依靠外源性融资。在现阶段外源性融资的主要来源是以政策性银行贷款为代表的债权式融资。同时也对养老项目专项债券、养老产业的基金、私募股权、与资本合作开发、房地产投资基金等融资方式进行了大力探索。无论是银行贷款、养老项目专项债券还是保险及REITs等融资手段，运用到养老综合体项目上都各有优势和缺陷：

（一）银行贷款与养老项目专项债券

作为我国融资最基本方式的银行贷款，拥有较低的操作难度，且融资所需成本不高、资金也具有较强的灵活性，在各大行业中备受欢迎。但由于银行在支持社会化养老项目的专项融资策较少，且养老综合体项目在我国的发展仍处在起步阶段，没有有较清晰的商业盈利模式，资金回收的周期也比较长这就导致了对于养老综合体方面的贷款银行仍处在谨慎的观望状态，并没有完全的开放与社会化养老项目相关的贷款渠道。因此，养老综合体项目很难通过银行贷款的方式获取融资。

养老项目专项债券是针对养老行业所开展的专项融资渠道，目前投资养老综合体项目的人员也在持续关注。《关于支持养老产业专项发展的债券指导文件》中提到，要拓宽融资渠道可以从债券融资的方式入手，从而使社会资本能够为养老行业的发展添砖加瓦。但由于我国在公司发行债务方面设定了很多限制条件，发行难度处在一个相当高的水平。因此，目前我国很少有养老综合体项目能够从养老项目专项债券中获得融资。同时，若使用债券进行融资，公司就要面临更大的财务风险，所以这种融资模式并没有被广泛的运用到养老行业中。

（三）保险资金与融资租赁模式

寿险这类长效资金的险种，在整个保险资金险种的结构中，占据了保险资金池很大的比重。这类资金的特点非常契合养老综合体项目发展的特征，因此养老综合体项目在很长一段时间内的主要资金来源使保险资金。

当前，融资租赁这一融资手段在我国的养老综合体项目中运用较少，且由于租赁率水平要求较高但融资额度较少，在养老产业中很难实施。但近几年我国出台了与融资租赁相关的政策，在建设养老综合体时，可以利用融资租赁的手段为医院建设部分提供专业的医疗设施，使其具有医疗功能，从而实现医疗养老一体化的服务。采取这种手段在很大程度上优化了项目前期的现金流，因此在未来养老综合体项目的重要融资来源或是融资租赁。

（三）PPP模式与REITs模式

在我国金融改革与资本市场创新共同作用下产生了PPP模式，它是一种新兴产物，转变了与基础设施和民生服务行业相关的投融资系统和经营模式。市场已经摸索出了PPP模式和养老行业合作的相关经验。但养老PPP模式在发展过程中也遇到了一些困难，例如，养老综合体项目在收费时的核心是软性服务，与污水处理、高速公路等基础设施方面的PPP项目采取硬性指标不同，监管养老PPP项目的难度更高，因此PPP模式在发展中逐渐减少了与养老项目的结合。现阶段，我国养老综合体项目的资金来源主要依靠上述的四种融资渠道来获得，通过借鉴海外发达国家与地区在养老综合体方面成熟的发展经验，发现要想解决我国养老综合体项目收融资制约的局面，就要对金融模式进行创新。

房地产投资信托基金，又称REITs，是通过发行收益凭证的方式对特定多数投资者的资金进行汇集，由专业的投资机够进行运营开展房地产领域的投资经营管理，并按照一定比例将投资所得的综合收益分配给投资者的信托基金。REITs模式的融资方式适用于养老综合体项目，是养老综合体项目进行融资时可采取的新手段。我国第一支获得准许的公募REITs于2015年6月8日被鹏华前海万科发行。共募集资金三十亿元。REITs虽有政策的推动，但在我国起步晚，实践仍处于不成熟阶段，与其他相对成熟的融资手段相比，REITs在国内市场的发展还需继续摸索。

二、养老综合体融资特点

当前我国的养老综合体项目仍处于初期阶段，以产业生命周期理论的角度来观察，与普通养老机构项目比较，其所需的资金更多，所面临的投资风险也更大，养老综合体项目再融资方面具有以下特点：

（一）融资数额大，项目风险高

养老综合体属于资金密集型的产业，需要大量的资金投入。要建设养老综合体，就必须进行适老化设计，配备适合老年人的服务设施，为了实现这些要求，养老综合体项目的建设成本就必须增加。高成本的项目就必然需要高额的融资来维持，但高额的项目融资往往会造成项目资本的回收期增加，面临着巨大的风险。

（二）融资需求覆盖项目运营期

养老综合体是处在发展初期的新生的复合型养老项目。运营阶段决定着养老综合体项目能否成功。养老综合体项目在运营阶段仍需要大量的资金维持，那么就需要根据养老综合体实际的运营情况，来制定合理的融资计划。养老项目综合体项目运营前期尤其重要，处在这一阶段的项目其资金流普遍都比较紧张，这就要求开发商能够进行合理科学的融资以及资金分配。养老综合体项目在经营与融资方面仍处在探索阶段，项目在这种情况下运营所面临的风险也会增加。因此，要关注资金在不同阶段支出和流出的动态变化，并根据这一变化及时调整养老综合体的运营策略、融资计划以及资金分配。

（三）资金占有周期长

养老综合体项目的资金回笼一般需要十到十五年左右，与单一的养老公寓相比，资金在养综合体项目开展中的占用期更长。这对于吸引投资者投资方面来说是不利因素，因为他们在投资时会优先选择能快速回笼资金的项目，已达到迅速获利的目的。因此，养老综合体项目在这一方面并不占优势。

（四）社会资本回报收益形式单一

当前养老综合体项目主要有三种投资回报机制模式，分别是经营性项目收益、准经营性项目收益以及非经营性项目收益，对应的社会资本采取的投资回报机制可以为“使用者付费”、“补助可行性缺口”以及“政府付费”，养老综合体项目属于少有的商业市场化运营类型的组合式项目，目前还没有经营性回报和政府补贴的相结合的回报机制，其收益只能的依靠单一的租金和服务。

三、养老综合体项目未来融资发展的方向

养老综合体项目的发展是广阔的，但现阶段发展缓慢。其主要原因就是没有足够的资金支持养老综合体项目持续发展。融资渠道的单一狭窄是制约其发展主要因素。通过上述分析研究表明，未来养老综合体项目融资的发展可能有以下几个方向：

（一）探索与融资模式契合的运营模式

我国目前现有的养老综合体项目的运营模式是租赁，出售，以及二者综合运用的模式。对于养老综合体项目来说，项目的发展好坏取决与运营模式的收益及投资者资金的回报。因此，采取合理有效正确的运营模式去运行项目，提高养老综合体项目的自身收益，减少投资成本及不必要的支出，才能有利于养老综合体项目的发展。在将来的时间内想要养老综合体项目更好的发展就要做到融资模式与运营模式互赢互利，只有养老综合体项目持续收益给投资者看到项目的价值才会有源源不断的资金融入到项目内进行投资。所以，想要解决养老综合体项目融资困难的问题就要增强养老综合体项目的运营模式提高自身价值，用有收益的运营模式去吸引投资者进行融资，大量的投资者不仅能解决融资困难的问题还能从其他方面给养老综合体项目的发展提供助力。

（二）探索养老综合体项目资金的退出机制

养老综合体项目出现融资困难在于项目资金的退出机制不完善。在完善完备的资金退出机制保护下以灵活多变的融资方式为手段扩大融资环境以达到吸引更多资本为养老综合体项目投资，解决养老综合体项目对银行贷款资金的依赖。良好的融资环境带动养老综合体项目有效持续发展，让养老综合体项目成为养老产业这架马车的驾车人，以养老综合体项目为中心辐射其他养老产业达到相辅相成相互促进进而是整个养老产业蓬勃有序发展。就现阶段而言融资模式中资金退出机制不完整的现象明显存在。借鉴REITs模式，在养老综合体项目融资中使用，既可以完善项目中的资金退出机制的问题还可以引导学者们更加深入的研究融资模式的资金问题，在不断研究中探索出跟养老综合体项目更相匹配的融资模式和资金退出机制。

（三）探索养老医疗设备的租赁路径

养老综合体项目是医疗照顾养护为一体的服务模式，因此针对老年人的医疗设备和生活设备是必不可少的。但由于没有足够丰厚的资金支撑养老综合体项目发展，所以在项目发展的过程中节省资金就成了项目可持续发展的重中之中，设备所用资金又是其中的重点。在国家不断研究下针对养老产业的大力扶持对医疗设备的优惠惠民政策陆续公布，国家的优惠政策下养老综合体项目中医疗设备租赁带来了许许多多的便利。在政策带来的良好环境下，养老综合体项目的融资模式在设备租赁的资金减少下保证项目更好更快稳步向前发展。

结语

想要解决我国养老综合体项目融资问题，就需要对融资模式不断创新探索，以丰富多样的融资环境，融资渠道解决项目资金困难的状况。由于社会老龄化不断加重，养老综合体是未来社会中至关重要的一个环节，和人民群众息息相关。研究探索养老综合体项目的融资模式可以让金融理论的范围进一步扩大并且在项目实践中加强理论的应用及时发现不合适的方式方法。让养老综合体项目的发展更加稳固平稳。上述观点分析得出观点：完备的资本退出机制，多元化的融资模式是养老综合体项目发展不可缺少的。国家政策的出台是保证社会资本进去养老综合体项目融资的前提，在国家政策的保护下。有效地提高了融资模式让资金的得到充分使用，确保了养老综合体项目的发展。

参考文献

[1]周京蓉，左云.老龄化背景下旅居养老综合体建设构想[J].智能建筑与智慧城市，2020（10）：58-60.

[2]徐乃玲.PPP项目融资模式创新[J].当代经济，2017（20）：56-57.

[3]任璇，康清蓉.康养结合视角下老年适居型综合体的发展模式与策略[J].经济研究导刊，2022（33）：69-71+149.

[4]刘晓梅，陈文斯.我国社区养老综合体的发展模式与实践路径[J].新视野，2022（03）：123-128.

[5]李红梅.创新项目融资方式对中小企业融资渠道的发展研究[J].时代金融，2016（09）：110.