摘要：近年来，物业服务行业逐渐成为资本市场青睐的对象，越来越多物业公司发展成为了上市公司，围绕物业公司有关的公共收益审计问题也成为了业主群体和社会投资者层面所重点关注的内容。本文针对国内目前在物业公司公共收益审计方面的审计风险识别问题展开研究，并提出相应建议。

关键词：物业公司;公共收益;审计风险

一、物业公共收益审计相关概念

（一）物业公共收益的概念

物业公共收益，是指在物业公司面向业主群体提供物业服务的过程中，由于利用业主相应资产或资源从事租赁服务、中介服务、生活配套服务等非物业服务所取得的经济收益。物业公司在从事上述活动的过程中，由于其所利用的资产产权归属于业主，或利用了与业主相关的资源，因此产生相关经济效益理应归属于业主。但物业公司在这一过程中提供了相应服务、劳务，并产生了与之相关的成本，为弥补物业公司的损失，通常情况下物业公司会从相关经济效益抽取一部分利润用作弥补自身经营管理相关业务的成本。

（二）物业公共收益审计的概念

近年来，物业行业广泛进入资本市场后，普遍面临较大的业绩增长压力。这使得物业公司开始推出非物业服务业务以外的其他经营业务，包括了与物业公共收益服务有关的租赁服务、中介服务、生活配套服务等。物业公司管理层期望通过这种方式，在会计层面确认与其他经营业务有关的收入、成本、利润，以此扩大公司经营业绩。然而，由于物业公司的其他经营业务，几乎完全来源于物业公共收益相关业务，这就使得部分物业公司为了扩大其他经营业务的业绩，而挤占、索取原本属于业主部分的经济收益。随着此类事件的曝光，业主群体对物业公司的不信任也急剧上升，业主委托审计机构介入，对物业公司的公共收益相关账目、利益分配合理性进行审计的需求随之诞生。

二、物业公共收益审计风险的识别及形成原因

（一）合同风险

1、识别

合同风险是物业公共收益审计中的常见风险，根本表现为开发商与业主所签订的、房管局备案的物业服务合同中，未能对物业公共收益的分配方案、分配标准进行明确，部分此类合同甚至完全未约定与物业公共收益相关的任何条款。这类风险情形常见于2015年以前交付的各类住宅或商业物业中。要识别此类风险是否存在，审计人员需要前往房管局调取原本的备案合同原件，详细查阅完整合同文本内容，以确定合同中是否有明确物业公共收益的相关内容。

审计过程中，为防止物业公司向审计人员提供伪造、篡改后的合同文本，审计人员不应当以物业公司所提供的合同原件或复印件作为排除此类审计风险的充分、适当的审计证据。

2、形成原因

该风险形成的主要原因在于2015年以前国内物业服务行业还处于起步阶段，业主群体未能对物业公共收益形成强烈的保护意愿，因此开发商连同物业公司在内，在拟定、签署相关备案合同过程中，都未对物业公共收益的分配作出相应明确，实践过程中也鲜有业主对此提出异议。2015年以后，随着越来越多业主对于物业公共收益分配、归属问题的相关诉讼案件出现，开发商和物业公司均开始重视业主群体日渐关注的物业公共收益分配问题，大多开始在合同文本中明确了物业公共收益的分配方案和标准。

（二）财务舞弊的风险

1、识别

物业公司在其他经营业务推出以后，为了提高其他经营业务在其经营收益中的占比，同时为了应对来自资本市场的业绩压力。很可能会做出侵占业主利益，将不属于自身的经济效益确认为收入的财务舞弊行为。且由于物业公司推出的其他经营业务种类繁多，经营模式灵活，所以这类财务舞弊行为往往隐藏较深，较难被发现。从国内物业公共收益审计的实践情况来看，目前物业公司针对公共收益的财务舞弊行为通常包括以下几类：

①提前确认收入：将签订的未来期间与公共收益有关的合同，提前确认为当期收入;

②确认不符合条件的收入：将应归属于业主的经济效益确认为自身其他经营业务收入、或是通过错误的会计处理方式，提高收入、成本的发生额;

③隐瞒成本：将自身基础物业服务业务的员工成本转嫁至业主公共收益业务管理成本的方式，在财务报表中形成对业主的往来款，同时减少公司自身成本，虚增公司利润。

2、形成原因

在资本市场的炒作热潮下，许多规模不足，盈利能力不足的物业公司纷纷选择上市，而上市后盈利方面的业绩压力剧增，为了获得业绩增长的财报结果，不惜冒险进行财务舞弊。其次，管理层对于管理逻辑、长期战略思维的缺乏，也是导致物业公司频繁出现财务舞弊风险的原因之一。以国内头部的物业公司为例，其2022年的经营业绩增长目标基本均在40%以上，部分甚至超过了50%。物业行业的发展，立足于房地产行业的扩展为基础，在房地产市场普遍不景气的当下，制定夸张的业绩增长目标，违背了市场经济发展的客观规律。而物业公司中层管理、经理人等为了完成上级下达的业绩目标要求，保住自身岗位和薪资待遇，也往往会选择铤而走险进行财务舞弊。

三、物业公共收益审计风险的应对

（一）小组成员熟悉相关法律法规知识

物业公共收益审计最为重要的风险应对方式，便是让小组成员建立起物业公共收益审计的专业性，熟悉相关的法律法规知识。由于我国目前在物业管理方面并未颁布专门的法律进行规范，因此物业公共收益相关的管理规范条款主要来源于《民法典》中的相应要求，以及各个地方颁布的地方性规章。由于我国不同地区的经济发展水平不一，因此各个地方对于物业公共收益分配的标准、占比，以及物业公共收益的具体管理模式和监管要求等也不一样。在进行相应审计工作之前，小组成员应当完全熟悉被审计对象所在地区的相应国家、和地方相关法律法规。只有熟悉了上述内容，才能确保在审计过程中能够有效识别物业公司在公共收益分配及管理方面存在的问题和风险。

（二）更多利用专家工作

在审计过程中，注册会计师及审计小组成员应当更多利用法律方面专家和物业行业领域权威专家的工作。分析、了解各个地区在公区收益诉讼案件上的判例，以及在法律法规未能明确做出规范，且缺乏相关判例的问题上，物业行业内惯用做法，以及其正当理由。以上专家的工作，应当作为注册会计师及审计小组成员运用职业判断识别物业公共收益审计风险的重要参考依据。

参考文献

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[2]钟静雯. 创业板上市公司审计风险识别与应对[D].河北经贸大学，2022.DOI：10.27106/d.cnki.ghbju.2022.000405.