摘要：房地产企业的税务管理工作与工业、商业等行业相比，具有较强的特殊性，房地产企业项目开发周期长、涉及较多的行政主管部门，并且增值税计税方法特殊，不同的计税方式下适用的进项税抵扣政策不完全相同。而且房地产企业经营过程中涉及较多的上下游行业，成本费用构成相对复杂，分摊工作难度大，发票类型繁杂，加之税种数量多，无疑导致房地产企业的税务管理难度增加。在税务管理中税务筹划对企业经济效益的影响最为直接，同时也相对复杂，房地产企业理应重视税务筹划活动，提高筹划效率。本文主要围绕房地产企业的税务管理展开研究，首先从国家调控背景下分析房地产行业发展现状，其次基于企业的主要税种研究具体的筹划思路，最后提出保障税务筹划活动顺利推进的措施，旨在于提高房地产企业的税务管理质量。

关键词：新环境；房地产企业；税务管理

引言：

房地产行业是提升市场经济活力的关键动力，也是带动其产业链发展的支柱，发挥促进国民经济增长的经济杠杆作用。近些年来，因国家宏观政策影响，房地产行业发展速度减缓，利润空间缩减，并且在税负逐渐加重的情况下，房地产行业经济低迷。鉴于宏观形势和内部需求，房地产企业应当加强税务管理，根据国家税收法规政策做好税务筹划，及时规避和防控税务风险，确保房地产企业实现稳步发展。

一、国家调控背景下房地产行业发展现状

近几年国家对房地产行业的调控频率增加，主要是因为政府部门出于经济发展 方式改革、保证民生、维护社会稳定、转变政府职能、培育稳定的财政税源、防止金融泡沫的考虑。住建部明确表示，2021年，房地产长效机制稳步实施，构建完善的部省市调控机制，重视政策协调联动，以严厉手段处置个别房地产企业逾期交付项目行为，进一步规范住房租赁市场，整治房地产市场秩序。

二、房地产企业对不同税种的税务筹划思路

（一）增值税筹划

1.选择纳税人身份

在经营过程中，房地产企业可通过筹划纳税人身份的方式合理减少增值税应缴税额。依据法规，增值税纳税人身份有小规模纳税人和一般纳税人两种，房地产企业可以利用此筹划空间，为企业争取较大的节税效益[1]。在选择纳税人身份时，企业必须充分考虑各项因素，并且运用合适的标准进行分辨，分别是增值率判断法、购货额占销售额比重判断法、含税销售额与含税购货额比较判断法，以增值率判断法为例分析，假设某房地产公司在2021年度未缴纳的税款的销售额为A，未纳税的购进额为B，增值率为X，若公司的是一般纳税人身份，其应缴纳增值税：A×13%-B×13%，代入增值率运算后得出结果A×X×13%；若该公司为小规模纳税人身份，则应缴纳的增值税为A×3%，令A×X×13%=A×3%，得出X=23.07%，则表明，当增值率恰好为23.07%时，房地产企业的纳税身份对企业的增值税负不产生影响，而增值率大于23.07%时，企业应该选择小规模纳税人身份，反之选择一般纳税人身份。

总的来看，房地产企业在开发建设项目之前，需要针对项目中的涉税问题进行仔细筹划，有效预估各种不确定的税务风险因素，立足实际情况制定合理的税务筹划方案。

2.供应商选择

从房地产企业经营层面分析，供应商选择不能以偏概全，企业需要考虑实际情况确定最佳的供应商，与之展开合作。房地产企业对供应商的选择标准可简单定为是否具有开具增值税发票的资格，从而获得增值税专用发票作为抵扣进项税的凭证。以某房地产公司为例分析其如何筹划供应商，该房地产公司的Q项目需采购材料，现阶段共有三家材料公司，a公司（小规模纳税人）报价900万元（不含税价），b公司（小规模纳税人）报价1000万元，c公司（一般纳税人）报价1200万元，该房地产公司的Q项目竣工后收到3100万元的结算款，整体项目成本支出600万元，该房地产公司基于三家公司报价和纳税人身份，进行了应缴税款计算和税后效益分析，计算过程和结果如下：

第一种方案：与a公司合作，合同价款为900万元，应缴增值税=3100×9%-0=279万元（房地产公司无法获取增值税专用发票），应缴城建税=279×7%=19.53万元，应缴教育费附加、地方教育费附加=279×（3%+2%）=13.95万元，应缴企业所得税=（3100-900-600-19.53-13.95）×25%=391.63万元，项目税后收益=3100-900-600-279-19.53-13.95-391.63=895.89万元。

第二种方案：与b公司合作，合同价款1000万元，应缴增值税=3100×9%-1000×3%=249万元（假设b公司可开具3%的增值税专用发票），应缴城建税=249×7%=17.43万元，应缴教育费附加、地方教育费附加=249×（3%+2%）=12.45万元，应缴企业所得税=（3100-1000-600-17.43-12.45）×25%=367.53万元，项目税后收益=3100-1000-600-17.43-12.45-367.53=1102.59万元。

第三种方案：与c公司合作，合同款1200万元，c公司可提供13%增值税专用发票，应缴增值税=3100×9%-1200×13%=156万元（假设b公司可开具3%的增值税专用发票），应缴城建税=156×7%=10.92万元，应缴教育费附加、地方教育费附加=156×（3%+2%）=7.8万元，应缴企业所得税=（3100-1200-600-10.92-7.8）×25%=320.32万元，项目税后收益=3100-1200-600-10.92-7.8-320.32=960.96万元。

该公司经过计算得出选择第二种方案的效益最佳，直观来看第一种方案的报价更低，但是在实际中，选择供应商时更应看重税后收益。

3.“甲供材料”

一般情况下，房地产企业可通过“清包工”、“甲供材”两种方式进行工程发包，两种方式的适用的税率明显不同，依据税法规定清包工获得的增值税进项发票税率为9%，甲供材方式下，房地产企业统一采购项目材料，企业可获得13%的增值税发票[2]。以某房地产公司为例，该公司开发的新项目在土建部分共计使用资金600万元，成本占比80%，成本中原材料占比65%，该公司分别围绕清包工和甲供材方式进行了筹划，具体如下：第一，选择清包工方式，进项税额=6000÷（1+9%）×9%=495.41万元；第二，选择甲供材方式，进项税额=6000×（1-80%×65%）÷（1+9%）×9%+（6000×80%×65%）÷（1+13%）×13%=596.74万元。房地产公司选择清包工方式可抵扣495.41万元，而甲供材可抵扣596.74万元，因此选择甲供材方式可有效减轻企业的税负。

（二）土地增值税筹划

1.免税临界点筹划

土地增值税存在临界点边际税率问题，在税法规定的临界点左右都存在一定的税率和税收优惠风险，因此针对土地增值税免税临界点筹划需更加谨慎。根据政策规定，房地产企业开发和销售普通住宅，其增值额不高于扣除额的20%，可免征土地增值税，反之按规定征缴土地增值税。房地产企业必须在特定情况下方可使用临界点定价的筹划方法，并且为避免增值额增加的收益与放弃临界点定价筹划方式造成的税务负担之间的矛盾风险，房地产企业必须对两者进行比较分析，合理确定项目定价，控制增值率，尽可能保证增值率略低于起征点。

2.增加精装房数量

在房产正式交付至客户手中之前，房地产企业可以按照住建部的政策指导，先对房屋内的基础设施进行安装建设，即精装修房。根据国内的土地增值税政策规定，房地产企业在开发环节投入的成本越多，则表明税前可扣除额越多，房地产企业可利用此规定合理增加税前可扣除金额，逐步减少企业的土地增值税，减轻企业税负，增加企业的税后收益。在对房屋进行精装修时产生的水泥沙石、家庭电器、劳务成本等费用，可以凭借增值税专用发票抵扣进项税，因此房地产企业可以在项目规划时期，筹划精装修住房和毛坯房的数量比例，适当增加精装房数量。

3.利用利息扣除方式

依据法律规定，房地产企业经营过程中实际发生贷款行为，贷款利息支出可以凭借金融机构开具的贷款证明据实扣除，但是据实扣除的利息数额不允许超过商业银行贷款固定利率标准下的真实利息。同时房地产企业无法及时提供贷款证明，或是全部使用自有资金进行开发，其开发成本可以在土地产权或的费用和房地产项目开发经营费用之和的基础上乘以10%，得到可扣除金额[3]。不同的扣除方式为房地产企业带来较大的筹划空间，房地产企业可结合实际合理筹划，例如，K房地产企业在项目开发期间投入的成本费用共计32986.52万元，出于项目资金回笼慢考虑，选择对外借款筹资，该企业针对筹资活动制定两种利息扣除方案，一是向银行机构贷款，共支付2200万元的利息，利率低于同期商业贷款利率，企业获得贷款证明以及利息支付凭证，按照转让房地产项目计算分摊利息，可抵扣的费用为2200+32986.52×5%=3849.33万元；二是选择民间借贷筹集资金，支付利息无法取得相应凭证，企业可抵扣的费用为32986.52×10%=3298.65万元，分析可得，向银行机构贷款筹资并向税务机关出具贷款利息支付凭证，可争取较多的可扣除额。但是以上案例中得出的结果并不绝对，房地产企业在实际筹划过程中应当贴合实际业务，提前计算两种扣除方式下可扣除额度，一切筹划功能工作都需围绕企业税后收益最大化开展。

4.土增税清算

房地产企业土地增值税清算过程中的筹划工作，应当从清算时间和清算单位两个角度入手，一是清算时间，按照税收政策规定，房地产企业土增税清算有两种情形，分别是由企业自行决定和税务机关要求清算。房地产企业如何准确选择清算时点是土增税清算期间的关键问题，企业的应税收入和计税成本对土增税影响较深，而应税收入可确定，但是计税成本难以确定，同时计税成本越高，企业应缴的土地增值税越少[4]。理论上房地产企业可以将计税成本达到峰值的时点作为土增税清算时点，实际上房地产企业必须在成本结算之后且所有发票获得的时间点进行土增税清算。二是清算单位筹划，按照税法规定房地产企业可以将开发项目作为土增税清算单位，土增税采用四级超额累进税率，企业缴纳的土增税额随清算单位变化而变化，因此房地产企业应当基于政策、项目实际，测算不同清算单位下对应的土增税额，经过比较后选择合适的清算单位。

（三）企业所得税筹划

1.公司组织形式筹划

房地产企业的经营特点特殊，其发展规模大、项目建设周期长、项目分布区域分散，为有效管理各个开发项目，以项目为单位设立分支机构必不可少，而且房地产企业通过设立分子公司的形式可以减少自身税务压力，由分支机构履行部分纳税义务。房地产企业从战略角度出发对企业的组织形式进行筹划，以税后收益最大化为目的，在项目地设置分支机构，比如项目所在地税务机关针对新成立公司提供优惠税率，则企业可设置子公司进行单独纳税；项目所在地无税收优惠政策，则企业可设置分公司，汇总纳税，弥补母公司的亏损。

2.其他费用扣除筹划

在房地产企业经营过程中业务招待费用、广告费用、业务宣传费用支出较多，以上费用主要是服务于打造企业品牌形象、市场知名度提升、公共关系维护等。依据企业所得税相关政策法规规定，房地产企业纳税年度内的业务招待费用如果低于当年销售所得的15%，则予以扣除，超过部分可在下一纳税年度内结转扣除。因此房地产企业可以将广告费用、业务宣传费用合理转化为业务招待费用，最大程度地扣除，增加企业的盈利空间[5]。

三、房地产企业税务筹划的保障措施

（一）提高对税务管理的重视度

房地产企业应当将税务管理融入日常经营活动中，提高全员对税务管理的重视程度，要求业务部门积极参与税务管理和筹划，配合税务管理部门的工作，与之交流沟通共同筹划和安排涉税事项，以便于获得最佳的筹划效果。税务管理是一项财务管理活动，其涉及融资、经营开发、经营等多个投资环节，房地产企业的领导层必须做好表率，带头重视税务管理，基于税务管理需求对企业的组织架构、人员设计、制度规划等进行协调，将税务管理理论落实至各个经营环节、员工工作理念中。

（二）加强税务风险规避与防控

税务风险客观存在于企业的各个经营环节中，对企业的税务筹划目标实现程度产生不利影响，因此房地产企业必须准确认识风险，并且采取有效手段应对和预防风险，控制风险发生可能性，并提高税务筹划方案的可行性。房地产行业具有周期性长、复杂程度高、利润高等特点，其税务筹划可为企业带来巨大的收益，同时也伴随较高的风险，时刻提醒房地产企业既要追求发展目标，也要加强税务风险规避和防控，制定完善的税务风险防控机制，对风险进行事前预警、事中评估、事后反馈。除此之外，房地产企业需建立税务风险监控机制，对日常经营期间的税务风险进行实时、动态地监管控制，提前制定风险应对措施，避免在风险发生时措手不及而导致严重后果[6]。房地产企业可建立税务风险清单，定点监控增值税发票风险、企业所得税扣除风险等常见税务风险，同时企业也可参考同行公布的风险数据，对内比较，梳理风险清单，及时干预税务风险，控制风险对企业税务管理和筹划活动的不利影响程度。

（三）建立税务管理内部控制制度

建立完善的税务管理内部控制制度，首先，房地产企业需健全财税管理制度，重视规范会计核算工作，提高财务资料数据的真实性，以及建立完善的税务管理制度，强调各个部门在税务管理方面的职能、权责，夯实税务管理活动开展基础。在大智移云时代和“放管服”时代背景下，税务机关要求企业及时留存备查税务相关资料，因此房地产企业需要利用信息技术工具及时备份存档税务资料，保护资料数据完整，以便于向税务机关实时提供相应凭证，应对税务机关的检查。其次，建立税务审计制度，对税务管理和筹划活动进行审查，为企业的税务管理排除隐患，而且税务部门需结合税务审计提供的审查评价报告，分析税务管理制度漏洞和缺陷，及时更新税务管理制度内容。

四、结语

综上所述，本文重点围绕增值税、土地增值税、企业所得税三大税种展开讨论如何进行税务筹划，并且举出部分实例进行佐证税务筹划思路可帮助房地产企业获得较高的经济效益。近几年来国家针对房地产行业的政策调控力度持续加大，税收政策调整频率放快，税务筹划在房地产企业财务管理中的重要作用愈加突出，已经成为重要的财务管理活动。加之房地产企业面临激烈的竞争压力，做好税务筹划是企业减少税负压力、控制经营成本的必然举措。

参考文献：

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[2]李明池.浅谈“限地价、竞配建”模式下房地产企业税务管理实践[J].当代会计，2020（20）：139-140.

[3]程建娣.房地产企业税务管理与风险防范对策研究[J].商讯，2020（25）：91-92.

[4]罗智勇.房地产企业税务管理问题及对策[J].中国外资，2020（16）：29-30.

[5]李楠.房地产企业税务管理的思路与方法[J].质量与市场，2020（04）：47-49.

[6]胡文锋.基于营改增的房地产企业税务管理提升探析[J].财经界，2019（06）：147-148.