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摘要：大量的研究数据表明，房地产项目的前期策划和设计阶段的方案构成，将影响整个房地产项目投资成本的八成以上。本文着重研究设计阶段对于项目成本控制的要点，以达到开发项目降本增效，助力项目成功实现盈利。

关键词：成本控制；总图设计；不可售面积；地库设计；体形系数；结构体系；

在讲成本控制之前，有必要先探讨一下成本控制原则：在一个项目的设计过程中，我们应该综合平衡成本、进度与品质三者的关系，而不应该简单地为了控制成本而控制成本，成为成本本位主义，而忽视了产品的品质以及项目进度。地产项目所谓的品质就是在业主可能接触到的地方增加足够多的细节即把钱用在刀刃上。

方案阶段的成本控制具有决定性的地位和作用，在规划设计阶段进行成本控制是实现成本预算可控的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以，应高度关注这一阶段的成本控制，我们应重点关注以下几个方面：

1 规划方案设计中的成本控制：

其主要发生在可行性研究阶段或者规划、方案设计阶段。规划设计与产品定位紧密相关，规划设计是房地产开发过程中，十分重要的一个环节，综合因数最多的一个环节。总平面布置需要考虑功能平衡、地上地下关系、建筑物位置关系、建筑物形状、建筑物层数、建筑物层高、管线综合平衡等。

1.1总图设计中的控制方法。

1）组团内前后楼栋尽量平行布置。非平行布置楼栋会增加地库无效面积，降低了停车效率，使得单车位面积增大；夹角楼栋会占用地库车位面积，形成单排停车，降低了停车效率。同时前后楼间距尽量符合停车模数，可以提高停车效率。

2）塔楼宜两个单元一组，非楼王单位避免单个单元组成一栋楼，两个及以上单元组成的楼栋，单元之间的体量不应相差太大，尽量避免夹角扭转，且单元之间高度宜相近，避免高低配。

3）当规划地块中有多种产品类型时，分区排布有利于地库的集中布置。不同产品类型的住宅基础埋深不同，利用基础埋深大的产品和车库结合，有效利用地下面积，降低开发成本。

1.2控制不可售面积。

项目的利润来源于可售面积，即：利润率=（单方售价×可售面积-项目发展总成本）/项目发展总成本。对于只投入、无产出或产出低的不可售面积应严格控制，如地下室、地下车库、架空层、附属配套设施（居委会及物业用房等）、无功能坡屋顶、夹层、非景观凸窗等等。

经测算，一般住宅项目的不可售建筑面积占比约25%-37%，各分项占比最大的三项分别为地库、附属配套用房、架空层；同时，项目的定位对不可售影响很大，如某高端项目由于车位售价较高，车位配比大于1：1，从而不可售建筑面积比例较高。

所以，对于不可售建筑面积应严格控制，对于地库、配套用房、架空层等严格按照相关政策要求进行控制。具体应注意以下不可售部位：

1）不可租售地下室面积，地下室中除停车位、设备配套用房和物业配套用房外的无效用地下室、自行车库。

2）住宅正投影下，尽可能不做地下室，仅保留交通核与地下车库连通。此做法通常用于住宅与地下车库的地下室标高相差较大的情况下。此做法会减少钢筋砼的用量，但却使防水层用量增加，同时增加结构及防水施工的复杂性，增加施工质量隐患，是否采用应综合权衡后决定。

3）优化地下室轮廓，减少无效空间。自行车库，由于坡道面积大，尽可能集中设置，减少出入口。

4）住宅将部分地下室做下沉庭院，做下跃户型，赠送下沉小院，增加上部楼层附加值，把地下面积用起来，化无用为有用。

5）可将高层住宅楼投影下面的面积分成多个小面积库房，一次性租售给楼上的用户作为储藏室，这即方便业主的生活用品的储存，又有利于开发资金的回收。

6）尽量通过异地建设减少人防应建面积；控制人防口部数量、面积和位置，有效减少不可租售地下室面积；人防尽量布置在住宅楼的地下空间内，减少人防设施对车库的影响；

7）设备用房在设计时应减少对有效车位的占用。地下二层设备用房布置与上层对齐，方便设备安装。在变电站顶板设吊装孔，避免产生由于设备高度而导致地下室局部层高需增加的可能。

8）防火分区的划分时，尽量利用住宅楼梯或自行车坡道进行疏散。排风井及地下室出地面的楼梯间均应避开景观轴线及出入口，并保持与住宅有一定距离，避免降低住宅的价值。

9）架空层相当于无围护结构的正常楼盖（同时高度大于标准层高度），其造价与标准层造价相差无几，每建一层架空层时，按可售面积单方造价3500元计算，可以得出如下结论：高层33层——则可售面积单方造价增加约为3.0%，即105元/m2；中高层18层——则可售面积单方造价增加约为5.6%，即196元/m2；小高层11层——则可售面积单方造价增加约为9.1%，即227元/m2。

10）配套设施的用地范围尽量少占用可建用地（如配套用地尽量选取红线与建筑退线间用地）。严格按照规定值设计，不得超越；如未做具体规定，尽量利用非可售面积进行配套；严格控制配套设施层高，尽可能做低；在商铺中配套时首层预留楼梯，尽可能最大化利用二、三层空间。配套用房应尽量避免单建，尽可能的置于裙房、位置偏僻或日照不满足的销售死角中。

1.3严格控制建筑体型系数

体型系数即单体表面积与单体体积的比值，是体现户型平面的经济指标，如控制不当将在无形中增加很多成本。以体型系数由0.35变为0.38为例，墙积比增加5%，地基处理和基础成本按120元/平米计算，造价增加折合可售面积单价为12元/平米。含钢量参数约增加3-5公斤/平米，折合可售面积单价为12-15元/平米。

体型系数作为建筑单体之于成本的最重要控制项，会影响后续一系列诸如墙积比、窗积比、结构经济性、外墙保温材料选择与厚度、门窗型材及玻璃选择等，即便同等精细化控制造成的细微差异（如相差3%）也会造成可售面积单方成本的增加约100元/平米。

如图，两个单体平面均为一梯四户型，仅楼梯间处进行优化时，即造成的体型系数由0.38变为0.35，窗积比由0.29变为0.28，墙积比由1.7变为1.5。

从表面积/体积的角度，高层优于多层，板式0.35优于点式0.4，从表面积/体积的角度，合理控制户型长宽比，设计合理的进深，凸凹多变的户型会大量增加表面积从而增大体型系数，大量的凸窗、内凹式空中花园会增加表面积、增大体型系数。各地区应结合当地情况，严格控制体型系数，尤其是冬冷夏热地区。如：低层住宅≤0.53，多层住宅≤0.47，小高层住宅≤0.42，高层住宅≤0.32，需严控体形系数指标。单元拼接方式上应尽可能同种户型平缝平接，谨慎使用内凹式入户花园和空中花园，除主卧室以外，避免大范围采用飘窗，多层及小高层应尽量避免采用架空层，高层根据相关要求可局部架空。

1.4严控建筑立面材料选型及分布。

建筑立面材料选型及分布对建安成本有较大影响。一般情况下，我们应该按照营销定位、物业档次及售价确定立面材料的选型及分别。以中低端项目为例，我们一般仅在门头部位设计少量石材，其余部分以普通涂料为主，可以局部设计面砖或仿石漆。高端项目则可以适当增加石材的用量，以与项目的档次相匹配，但在增加石材用量的同时，可以选用单价较低、效果较好的国产石材，如某低层住宅项目虽然石材用量有所提高，但选用单价低的荔枝面黄金麻石材，实现了成本与效果的平衡。

建筑立面效果一直以来是我们所关注和重视的，但在追求效果的过程中，我们往往忽略了建筑立面对成本的影响。在立面设计上一些可简化及对效果没有太大影响的异型结构、装饰性柱、梁及外架等，其建安费用往往很高，施工难度较大，对工期也有不良影响。我们应严格进行控制。对确有必要的，也应在设计前期做投入与效益的分析和评判。

1.5加强地库设计经济性比较。

地库造价约占总建设成本的10%-17%，作为占总建安成本近1/5的地库（未考虑土方及维护等成本），我们应该高度重视其成本控制，具体应注意以下内容：

1）设计地下车库时应充分利用地库计容规则，精确计算地库层高，做到埋深最小化，从而有效降低地库成本。经测算，当地库埋深每增加半个层高（即1.5米）时，按地库面积平均为可售面积的18%计，则可售面积单方造价增加约为100元/m2。

2）地库顶板结构形式若为井字主次梁结构形式，单层停车库柱间距以8.1米为例，在上部有覆土层的情况下，主梁高度在0.75米高，喷淋加风道高度尺寸在0.55米高，停车库通行高度最小2.3米高，故单层全地库层高为2.3+0.75+0.55=3.6米高；若为双层机械停车，停车设备需要净高一般为3.5米，梁高0.9米。喷淋高度需要0.30米，（风道高度尺寸在车行走道上不考虑高度影响），故双层机械停车地库层高为3.5+0.9+0.3=4.7米高。

3）独立地库与大底盘地库各有利弊，须结合地址条件及总图布局进行经济性研究，确定最优的地库布局，将地库成本控制在最初阶段。塔楼宜布置在地下室四周，尽量靠边，核实并尽量控制人防面积，不做5级人防。

4）在小柱网的独立地库设计方案中考虑采用无梁楼盖加托板柱帽的结构形式，设备管线躲避托板柱帽排布可节约空间。因此埋深也会减少，水浮力减小，底板、侧壁配筋减少，抗浮桩减少，避免在独立地库上方设置行车道，增加额外的板厚配筋。大底盘地库中摒弃位于边角，通行不畅的区域，确认退界要求（地铁控制线，退道路及水位控制线等），若退距较小，可考虑多退让1米，满足施工需求和后期的管线预埋。

5）多层建筑部分尽量少做地下室，减少人防配建指标，因为多层建筑地下埋深超过3米后按基底面积配建人防。通过对地下室内交通流线及设备用房等的合理布置，有效控制独立地库边界与主楼间的间距，以期达到采用简单支护解决基坑开挖的目的。

6）如果做两层地库，地下二层应尽量避开主楼，以免形成主楼负二层的无效空间。对于双层地下室，兼顾地库内的利用率及规划车位指标控制要求，可考虑负二层内退一跨的方案处理。

7）顶板平均覆土厚度应结合景观方案精细化设计，不同种植区域覆土厚度不同，或采用树池、堆土形式来种植，平均覆土厚度1.0～1.2米。如采用覆土种植，建议覆土厚度如下：种植大树处覆土局部1.5米；普通乔木处1米，草坪0.3～0.4米。

8）根据建筑布局形式，采用局部覆土埋深加大的方法，使车库上方的覆土高度减小至1.2米，住宅北侧与地下车库脱开一定距离通过通道与地库相连，管线从通道的上方通过，这样既满足了管网布置要求又有效降低了地下车库覆土厚度。

单车位面积对地库成本影响巨大，就一般性控制与精细化控制的差异（如相差5m2）会造成可售面积单方成本增量100元/平米以上。设计地下车库平面时，道路及柱网设置不合理，导致单车位面积过大，地下室利用率低，单车位成本高。地库造价在总造价的10%—16%之间，对成本影响重大。影响地下室造价的重要因素即单车位面积，而通常柱网的尺寸、车道宽度、车位布局形式不受到直接的关注，因此往往造成成本的巨大浪费。单车位面积合理值为33—38m2。

提高地库停车效率应注意以下几点：地下室轮廓线应平直方正，无用的面积一定要剔除，柱网布置应符合车位及行车道模数，达到紧凑布置，尽量避免布置单边停车位、平行或斜向车位（前提为上文提到的总图楼间距按停车模数控制）。设备用房及非机动车库不挤占车道两边的停车位，设备用房面积满足要求即可，避免留有余量。人防口部设施应布置在不影响停车的地方，关键的部位对结构构件进行局部转换。如设置地下大堂，尽量靠近交通核，不占用车位，防火分区的划分，尽量借用已有的楼梯疏散，避免增加疏散楼梯。

2 施工图设计阶段的成本控制：

2.1施工图设计单位选择。

在建筑方案基本确定的情况下，从设计源头控制总体建设成本是扩初与施工图设计的重要内容。我们应该强调合作单位的选择。选择施工图能力强、有良好合作的施工图设计单位，指定项目经理及总师，选择有经验、技术能力强的技术人员，能够有效保证施工图设计进度及质量，这是控制建安成本的良好基础。

2.2控制基础形式

根据不同项目场地，提出勘测要求，结合勘测报告，合理确定基础形式。例如，某项目地质条件差且较复杂多变，因此选择了对当地地质条件熟悉，经验丰富的勘察单位对建筑场地进行详勘。事先对勘察单位的钻孔深度提出要求，督促勘察单位对地基承载力、抗浮设计水位标高进行合理取值。在此基础上，根据详勘报告，对不同位置、不同地质情况、不同层高的楼栋选取不同的桩型：对个别其下桩基持力层过深或有难以穿透的砂土层的楼栋，选取了钻孔灌注桩；对其他地质条件较好的楼栋，选取了预制管桩。一般桩基越长越细就越经济。而地方规定要求60m以上高层住宅的管桩直径不小于600，直径偏大，较不经济。经事先和审图机构解释沟通，采用了直径500管桩，和直径600管桩相比，桩基单位面积承载力显著提高，桩基造价降低20%以上。

此外，所有桩型均取先期进行试桩以取得施工经验，设计承载力取试桩的静载试验值（比理论计算值大15%）而非理论计算值，以用足桩基承载力。这样，既保证了桩基础的经济性，也确保施工的顺利进行。

2.3注重结构体系选择

住宅结构分为地下结构及地上结构两部分。地下结构为住宅地下室及地下车库；地上为住宅主楼。地下车库和主楼间不设沉降缝，地下车库和主楼间沉降差通过设置沉降后浇带解决。地下车库层高与结构成本直接相关。某项目地下车库分东西两部分。东地库为单层，顶板采用无梁楼盖结构。西地库为双层，负1层地库顶板采用无梁楼盖结构，负2层地库楼板采用空心楼板结构。这些措施了有效减少结构高度，从而在不影响净高的前提下，单层地库层高共降低0.3m，双层地库层高共降低0.6m。从而直接减少土方量、抗拔桩数量，降低了基坑降水和基坑支护成本，减小地下室底板及侧壁的厚度及配筋，并减少了墙体、装饰材料、防水材料等。地库综合成本降低约80元/m2。

同时，地上部分高层住宅通过和设计单位沟通、推敲、对比，合理确定了剪力墙的间距、数量和墙肢高厚比。剪力墙在建筑物的周边重点布置，建筑物的内部和中间位置少布置，使结构具有足够的抗扭刚度、大小合适的抗侧刚度。此外，非计算确定的构造配筋均在满足规范要求的前提下按最小配置，减少不必要的钢筋用量。从而保证了地上主体结构的经济合理性，把钢筋和混凝土含量控制在合理范围。

2.4注重主要设备选型及管材选型

机电设备及管材选型需要科学、务实，以成本控制为前提，利用专业技术服务，降低物资成本和由此产生的工程投入。

机电选型应合理，针对给排水管材、阀门、电线、电缆、风机、电工套管、开关等，在满足容量使用和验收要求的情况下，采用同系列中的较低型号，同时机电设备尽量选用集采物资清单中的产品和系列。

机电配置应尽量简化，如电梯选型、室内机电点位等，电梯一般具备光幕、ITV、三方对讲即可，梯速不要刻意超过该系列。毛坯房机电点位按照规范最低要求设置，如功能房间配备三个插座即可等。

机电系统设计科学，优化机电专业各系统，如配合建筑专业优化防排烟的形式，用电主负荷尽量靠近变配电房以减少电缆和通道的投入，生活给水合理分区（每个分区不超过8层）避免管材和设备的浪费。

加强机电新技术应用的管控，注重功能的实用性和成本的经济性，如直饮水、弱电智能化、地暖、空调、太阳能等，避免华而不实和盲目的攀比。

3 施工阶段的成本控制

施工阶段的成本控制重点应关注了以下三个方面：

3.1重视施工交底工作

在施工之前，应及时组织图纸交底，就图纸相关问题进行明确，形成设计院-施工单位-公司各部门三方互动，共同推进项目良性发展。

3.2严格控制设计变更

施工阶段设计变更是导致成本变动的主要因素之一，按照设计变更管理程序严格的控制设计变更是设计部在施工配合阶段的重要工作。

3.3调整项目定位，优化建安成本

在项目的实施过程中，市场往往会发生变化，项目定位进行调整。这就要求我们要紧跟市场，及时根据定位进行调整，尤其是成本优化方面。根据 “回笼、成本、灵活”的六字方针及营销定位的调整，我们对各项目的成本进行了梳理和优化。

4 结语

房地产开发项目在设计方面投入的成本仅占建安费用的1.5%-3%，却影响高于75%以上的项目成本和项目盈亏。实际工作中，既不能不计成本地盲目追求设计效果，也不能谨小慎微地把所有成本都抠到最低，导致品质下降，忽略客户的使用感受。掌握设计与成本之间的关系，紧密结合客户敏感点，提升品质，对非敏感的刚性成本合理优化，同时还要考虑物业维护成本、客户体验成本，这样才能推出更优质产品，最大限度体现产品价值。设计过程中成本无处不在，设计人员既要随时优化非客户敏感点的成本，又要围绕客户敏感点进行成本分析，为溢价创作更优秀产品。

参考文献

[1]陈泽尉-房地产项目方案设计阶段成本控制研究-《科学咨询》-2020

[2]胡信彪 张健-论房地产开发的成本控制-《中国住宅设施》-2006

[3]王东叶-《房地产项目成本管理控制》-2019

[4]明源地产研究院-《成本制胜》-2013