摘要：金方街道办事处辖区总面积76.92平方公里，下辖11个社区6个村委会，总人口113637人。随着安宁市经济社会的高速发展，招商引资项目快速落地，基础设施大量建设，街道拟启动小普河等6个自然村启动整村搬迁工作，征地拆迁工作成为了街道的中心工作。在征地拆迁过程中，土地房屋作为农户最大的物质财产，评估价格是否合理，直接关系到老百姓的切身利益，关系到征地拆迁工作能否顺利推进，关系到社会的稳定。必须将基础工作做实做细，正确选取房地产评估方法，准确评估土地房产价值，耐心做好老百姓的解释工作，方能推动征地拆迁工作的顺利开展。

关键词：征地拆迁；土地房产；估价

前言

金方街道办事处位于安宁市东南部，辖区总面积76.92平方公里，是安宁主城区之一，下辖11个社区和6个村委会30个村民小组。随着经济社会的高速发展，招商引资项目的入驻，以及重大基础设施建设，启动了小普河等6个自然村整村搬迁工作，征地拆迁量大面广，涉及农户众多，情况复杂，矛盾突出，且评估工作政策性强、技术性强。征地拆迁工作已成为街道的中心工作和难点工作，必须严谨细致、客观评估、耐心解释，工作方能顺利推动。

1 金方街道整村搬迁现状分析

金方街道办事处位于安宁市东南部，工业基础雄厚，基础配套设施完善，区位优势明显，发展潜力巨大，是投资兴业的热土。随着恒大金碧天下、西南国际机电机床等一大批招商引资项目及西南绕城高速公路、浸圆路、浸普路等一大批基础设施的建成使用，土地需求日益增大。按照市委、市政府要求由金方街道作为实施主体全面启动罗白村委会大罗白、大凹子村小组，浸长村委会浸长一组、二组、三组，普河村委会小普河村共6个自然村的整村搬迁工作。6个自然村共涉及农户1179户3183人，征地拆迁量大面广、情况复杂。为确保整村搬迁工作的顺利推进，需深入开展思想动员，准确选取评估方式，客观合理评估老百姓土地房产，耐心细致做好群众工作，维护好老百姓根本利益，正确处理好征地拆迁与老百姓切身利益、社会稳定的关系。

2 整村搬迁涉及土地房产类型及人员分析

6个自然村整村搬迁，人员和土地房产组成复杂，人员身份涉及集体经济组织成员、蓝印户口人员、昆钢招工人员、有房无户人员、参军户口外迁人员、私人老板等，房产涉及私人住宅、集体用房、私人经营用房、村集体经营用房、企业经营用房、企业国有土地、在建工程等。

（1）6个自然村，农户自已建盖的房屋，用途为居住，土地为集体土地，建设年代久远，95%农户没有土地房产审批手续，5%农户持有农村建房准建证，此类房屋涉及1109户2947人，占总拆迁户数94.06%。

（2）小普河村36户117人购买商品住房，土地房产两证齐全，占总拆迁户数的3.05%。

（3）大凹子村集体统一建盖的商业住宅，经营稳定，每月税收和收入长期稳定，土地为集体土地，产权大部分为集体所有，少部分为村民所有，能够相对准确计算收入和成本。此类房屋涉及村集体2户，村民28户81人，占总拆迁户数2.54%。

（4）浸长二组屠宰场、振兴商业部2家企业，土地房产两证齐全，土地为国有划拨土地，用途为工业，处于关停状态，无法计算收入和成本。共涉及2户7人，占总拆迁户数0.17%。

（5）浸长一组、三组招商引资拟退出企业：东盟钢铁城和辉煌包装厂等，通过招商引资方式正常招拍挂取得国有土地使用权，完成了场地平整及厂房建设，因资金链断裂等原因停滞，拟由政府对土地和已建厂房评估补偿后收回，重新组织土地招拍挂。地价和成本、税费、利润等能够计算。涉及企业2户，占总拆迁户数的0.17%。

3 整村搬迁土地房产拆迁特点分析

上述6个自然村搬迁工作责任重、压力大。房屋是老百姓最大的财产，征地拆迁中争议大、矛盾突出，工作难度大。由于历史原因，大部分村民住宅产房不完全，需要界定产权;商业住房正常经营的，业主不愿意搬迁，提出较高的补偿要求;拟退出的企业会虚增投资成本，要求政府多赔偿等。因此，准确选取评估方法，客观评估土地房产价值，直接关系到老百姓的切身利益，关系到整村搬迁工作能否正常推进，关系到社会的稳定。稍有不甚，就有可能引起大规模的抵触，甚至上访。需要街道和村组全面摸底，研究分析，制订翔实的切实可行的征地拆迁方案，做好老百姓思想工作，方能确保征地拆迁工作的顺利开展。

4 整村搬迁土地房产估价方法

根据整村搬迁6个自然村人员、土地房产摸底情况，结合房地产估价相关政策法规和政府相关文件，选取适当的土地房产估价方法。

4.1 准确界定建筑物估价补偿范围

在整村搬迁工作中，首先要对产权进行合理界定，按照安宁市人民政府46号公告《安宁市征地拆迁安置补偿办法》和《金方街道首批村庄整体搬迁补偿安置方案》的要求，合理界定合法建筑的范围，即：有合法审批手续的建筑，按照估价价值100%补偿，没有审批手续的简易房屋和土木结构的房屋，通过村小组、村委会、街道办事处三级认定的方式，确定为合法建筑，按估价价值100%补偿，没有审批手续的其它住宅，按照估价价值95%补偿，认定为违法建筑的，不予估价不予补偿。

4.2 准确确定土地估价方法

4.2.1 集体土地（含国有农用地）估价方法选取

根据地类调查成果，确定地块的土地类型。按照市政府公告及《安置补偿办法》精神，结合具体区片套用“安宁市征地区片综合地价表”中的区片价格。具体为：耕地、园地、草地、其他农用地（含国有农用地）和建设用地，大罗白、大凹子、小普河3个自然村统一按照10万元/亩进行补偿，浸长一组、二组、三组统一按照9万元/亩进行补偿。林地和未利用土地统一按照2.3万元/亩进行补偿。

4.2.2 划拨国有建设用地使用权估价

按照市政府公告和《安置补偿办法》，结合《安宁市土地利用总体规划》和《安宁市城市总体规划》，收回划拨国有建设用地使用权的，按照收回时征收同片区集体耕地的征地补偿标准及办理农用地转用、土地征收手续过程中涉及的国家规费、税费的总额给予补偿。

4.2.3 出让国有建设用地使用权估价

按照市政府46号公告和《安置补偿办法》，出让国有建设用地使用权，出让土地已缴清相关税费的，委托土地中介机构结合该片区的国有土地出让综合地价、土地规划用途、地块形状、剩余使用年限等因素综合估价。

4.3 建筑物估价方法的选取

（1）农户自已建盖的居住房屋，有审批手续或者由于年代久远等原因，没有建房手续的897户2381人，遵照兼顾历史、照顾事实的原则，由村小组、村委会、街道办事处三级证明其产权的合法性，全部按照手续齐全的建筑物予以确认估价，按估价价值的100%补偿;房屋建造年代较近（2008年金方街道成立后），没有任何建房审批手续的房屋，经市城管执法部门鉴定不属于建法建筑的，涉及人员212户566人，拟按照评价价值的95%予以补偿。

此类房屋用途为满足村民居住，无收益，不发生交易行为，评估方法拟采用成本法，即通过搜集房屋建设的成本、费用、税金、利润等资料，求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值，其理论依据为生产费用价值论一一商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定的，基本计算公式为：房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧。

（2）小普河村小组购买恒大金碧天下商品房的36户117人，房屋属于商品房，产权齐全，辖区内有大量的同等楼盘房屋出售，房地产交易实例较多，能够准确计量类似房地产的交易价格，评估方法拟采用市场法，即选取一定数量（3个以上）近期成交的与估价对象相同或相似的房地产可比实例，对可比实例进行市场状况调整、交易情况修正、房地产状况调整，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。其理论依据为价格形成的替代，同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格，基本计算公式为：估价对象价值=可比实例成交价格x交易情况修正系数x市场状况调整系数x房地产状况调整系数。

（3）大凹子村集体统一建盖，部分为集体所有，部分为村民所有的商业建筑，涉及30户109人，土地房产两证齐全，地理位置较好，经营正常，每月税收和收入长期稳定，能够相对准确地计算类似商业每个月的营业额和成本，评估方法拟采用收益法，即预测估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率或报酬率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。基本计算公式为：V=A/Y[1-1/（1+Y）"]，其中：V表示房地产价格，A表示每年的净收益，Y表示资本化率或报酬率，N表示有效收益年限。

（4）浸长村万家康屠宰场、振兴商业部2家企业，涉及村民2户7人，土地用途为工业，国有划拨用地，土地房产两证齐全，处于闲置状态，无法准确地计算每个月的营业额和成本。评估方法拟采用成本法，按照房地合一原则综合评估其房地产价值。

（5）浸长一组、三组涉及的2家招商引资退出企业：东盟钢铁城和辉煌包装厂，招商引资正常招拍挂取得国有土地使用权，企业进行了“五通一平”，建盖了厂房，因股东资金链断裂未能继续投资建设，拟由政府评估补偿后统一收回土地使用权，重新进行土地招拍挂，周边有类似招商企业，地价和成本、税费、利润有类似计算依据。评估方法拟采用假设开发法进行评估，即求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润，以此估算出估价对象的客观合理价格或价值，是成本法的倒算法。基本计算公式为：待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产的税费。

5 土地房产补偿中注意问题

土地房产补偿涉及老百姓切身利益，矛盾突出，工作难度大，需要广泛征求村民意见、充分沟通协调到位、耐心细致做好工作，扎实抓好痕迹管理，做到资料齐全完整，严谨规范，工作一丝不苟，语言通谷易懂，贴近村民，确保村民利益不受损害，得到老百姓理解支持，才能推进征地拆迁工作的开展。

评估、补偿等相关资料需要真实客观、齐全完整、统一规范。首先，评估资料必须齐全完整，包括评估的报告、测量资料、原始资料、现场记录、建筑位置等资料要齐全完整;其次，评估报告需要采取规范的书面叙述式报告或表格式报告来反映，农户签字、参加人员签字、评估人员签字要齐全、完整;最后，要加强农户思想工作的疏导，将工作做细做实，打消群众无理诉求念头，多倾听群众的呼声，力所能及的帮助农户解决实际困难，多争取群众的理解支持，方能推动整村搬迁工作的顺利开展。

6 结语

综上所述，土地房屋作为老百姓最大的物质财产，村民关注度高，关系到社会的稳定。要想顺利推进金方街道下辖的6个自然村整村搬迁工作，必须严格按照安宁市政府征地拆迁补偿政策，根据不同类型的房屋，选取正确的房地产评估方法，准确评估土地房产价值，做到一视同仁，并耐心做好老百姓的解释工作，方能推动征地拆迁工作的顺利开展。

参考文献：

[1]安宁市人民政府公告（第46号）《安宁市征地拆迁补偿安置办法》《安宁市征地区片综合地价表》[Z].

[2]《安宁市人民政府关于印发安宁市土地征收补偿安置实施细则的通知》（安政规〔2023〕2号）[Z].

[3]《金方街道首批村庄整体搬迁补偿安置方案》（金发〔2017〕39号）[Z].