摘要：在新冠疫情居家隔离之下生鲜电商迎来井喷式发展，来自生鲜电商和第三方冷链运营商的租赁需求活跃。目前冷链物流已经成为保障民生和链接全球生鲜食品的重要通路，冷库作为存储、包装和分销产品的场地，在整个链条中发挥极为重要的作用，冷库基础设施已经成为物流新基建的重要内核。本文基于疫情过后迎来的消费和政策驱动产业机遇，结合中国冷链仓库的基本情况，为判断中国冷库发展态势提供参考依据。

关键词：中国冷库；投资运营；发展态势

近年来，国内消费升级趋势带动生鲜零售、连锁餐饮和冷链食品等企业加速扩张。自2020年起冷库投资交易也日趋活跃，境内外资本纷纷加快脚步布局冷库市场：黑石44亿元并购大湾区物流资产中有一处8万吨冷库项目；汉斯收购位于东莞的冷链仓库项目；方源资本全部接收CJ物流所持有的荣庆物流所有股权等。国内冷库投资将进入重大机遇期，北上广深等一线城市及其卫星城市是冷库投资的优先选择对象，内陆城市中以武汉、成都为代表的核心物流枢纽以及消费规模较大城市，具有较强的增长潜力，也是冷库投资布局的重要对象。国际门户市场冷库需求旺盛，冷库租金和出租率也保持较高水平，具有长期稳定的增长空间【1】。

除了冷库交易市场热度不减之外，冷库建设也非常火爆。政策红利、强标助力、消费拉动、产地升级、跨界入局、疫情变数、新零售刺激是这轮冷库建设热潮的主要因素【2】。万纬冷链、美库、 亚冷等物流地产和仓储企业不断加速在全国的冷库网络布局，相继在全国范围内 拿地建设、改建高标仓冷库。相比普通高标仓，冷库投资和建造更为复杂，管理和运营更精细化，收入更多元，对投资者而言其前期项目投入更大。

1消费需求和政策鼓励双重驱动冷库等冷链基础设施建设

1.1需求分析：电商、餐饮、医药是冷链物流金字塔顶端

随着人民群众日益增长的消费、健康需求以及电商渗透率提升的零售发展趋 势，冷链物流也处于中高速发展阶段：过去五年冷链物流复合增长率为12.5%， 预计至2025年冷链物流行业规模可达5500亿元人民币，其中冷链运输占比40%， 冷库仓储服务占比30%。

冷库的发展受到消费需求和政策鼓励双重驱动，从建造标准和业务属性来看， 冷库为高标仓服务的一个业务分支：1）层高、消防、信息化管理标准等方面与 高标仓相似，且由于建造成本高，对货量和产能利用率的要求更高；2）从冷库 的服务对象看，冷链物流下游需求以食品和医药为主，食品冷链占比接近 90%， 是冷链物流最主要的应用；医药冷链占比 10%。

食品冷链又可细分为工业品和农产品，随着生鲜、乳制品、 预制食品电商渗透率逐渐提升，对冷库存储、分拨、配送和加工的需求也逐步升。

医药冷链和食品冷链服务有非常大的区别：医药冷链行业监管严格，门槛高， 需要取得医药冷链服务相关资质，而且还需要一定的客户基础支撑业务的获取。

其服务品类包括疫苗类、注射针剂、酊剂、口服药品、外用药品、血制品等需要 低温条件下储存和运输的药品。

1.2 冷库的主要类型：功能型冷库更受投资追捧

按冷库温区分布主要分为冷冻库（-18℃以下）、冷藏库（0-10℃）、恒温库。冷冻库比占比高达70%，是冷库的主要温区，主要用于存储冷冻食品；冷藏库占比约25%，主要用于存储生鲜及短保物品；部分冷库根据业务需要设计了恒温区和其他温区，用于存放特定物品。

从冷库使用功能来看，主要分为功能型冷库、市场型冷库、产地型冷库、生 产型冷库等，其中功能型冷库更具备投资价值。

（1）功能型冷库：占比47%；主要承担存储、分拨、配送和加工等功能；主要分布于全国物流枢纽、主要物流节点和消费地城市；由于其地处枢纽型城市，以

及功能齐全，能灵活适应不同仓储租户的要求，因而更受投资追捧。

（2）市场型冷库：占比13%；服务于农产品交易市场内的商户，为交易市场提供配套存储服务；主要分布于农产品产业聚集城市。

（3）产地型冷库：占比12%；服务于特定品类的上游产地客户，在产地提供“最 先一公里”的存储、预冷等服务；主要分布于特色农产品的产地区及周边。

（4）生产型冷库：占比12%；服务于农产品生产及加工企业，为生产及加工企 业的原料、成品提供配套存储服务；主要靠近大型农产品生产及加工工厂附近。

从产业需求和物流节点的上中下游来看，可分为产地型冷库、分拨型冷库、 市场型冷库和配送型冷库。处于产业链位置不同的冷库，其功能和合适的区位也 因库而异，以下是几种冷库的大小、区位特点和覆盖半径的情况梳理：

（1）产地型冷库主要位于原产地城市或港口城市，主要用于存储，面积从3000-5万平方米不等；

（2）分拨型冷库主要位于交通枢纽城市，功能是储存和区域调拨，部分分拨型冷库具备综合加工功能，面积位2-5万平方米；

（3）市场型冷库位置以贴近市场为佳，主要分布在一线城市郊区及二线农产品生产地市中心，用于存储、展示及交易，以5-10万平方米为主；

（4）配送型冷库则布局在全国主要消费地城市，用于存储、越库操作、分拣配送等，一般城市配送仓面积在3万平方米以内，前置仓面积在500至数千平方米左右。

1.3 中国冷库供应分布：华东地区占比近四成

从中国存量冷库分布的地理位置来看，冷库基础设施分布并不均衡：冷库主 要集中在华东、华中、华北和华南四大区域，并且华东地区占比近四成。在2020 年特殊的发展环境下，冷链物流迎来了蓬勃发展，东南沿海城市继续领跑发展， 中部和西部地区的冷链物流企业也在加速发展。

港口冷链物流设施集中在华东、华南、华北几大重要港口，港口城市冷链物 流基地也稳定运营。为了推动港口冷链物流的发展，中国主要港口陆续建设海港 冷链物流中心，实现货品到港，快速检验，保障冷链不断链，有效弥补中国港口 冷链物流的短板【3】。

2冷库投资的关键要素：城市、需求、交通、通用性

2.1 冷库投资的关键要素

在消费品质升级、食品安全要求的升级下，冷链在广义“新基建”进程中的 作用日益显著。冷库是冷链物流的底盘，冷库投资也持续升温，具有位置优越和 建造品质优势的高标准冷库会受到市场和客户的青睐。

冷库投资的布局需要重点把握三个原则：跟随城市发展、跟随物流节点、跟随用户需求。冷库比高标仓投资和建造更为复杂，管理和运营更精细化，收入也更多元化。因此，除了仓库位置外，建造成本、高效稳定的库内运营水准和多样化客户服务 能力，都是冷库运营好坏的重要参考标准。

2.2 冷库投资建造成本和运营成本分析

相比高标仓，冷库建造成本和运营成本更高，在同等面积及构造下，冷库总 成本是干仓的2-2.5倍。在建造阶段，冷库相比普通高标仓（下简称“干仓”）：1）每平米建安成本更贵：冷库单平米投资额较普通干仓高2000元以上；“干改冷”较直接投资冷库的成本还要贵 50%；2）制冷成本高：与冷库建造成本基本接近；3）建造周期更长：中等体量的冷库建造周期为1-1.5年，较干仓多3-6个月。

到了运营阶段，冷库相比干仓运营成本更高，包括设备购置、设备维保、水 电费、人工操作成本（可能存在一些包装或加工环节）、IT和物联网系统搭建与维护等。从成本结构来看，最主要的运营成本是电费和人工，分别占成本结构的45%、40%，其次是修理及物耗、房屋折旧分别占成本比例的8%、7%。

2.3 冷库租赁的毛利盈亏平衡测算

在《冷链物流产业链全景分析——基础设施系列研究之冷链篇》报告中，我 们曾对部分国家骨干冷链物流基地和财政部关于冷链专项债的投资额进行了相关梳理，结论是冷库的单位建造投资成本高达5000元/平米。按照自建冷库经营成本折旧和修理费的占比结构，可以推导出冷库的日均运营成本在2.9 元/平米/天。

根据不同的租金水平假设，我们测算出不同出租率情况下的冷库租赁毛利盈 亏情况：当冷库日租金在3.4元/平米时，保本出租率在90%；当日租金在3.0元/平米时，出租率在100%才能实现毛利盈利，当出租率小于90%，则需要提升租金平才能实现盈亏平衡。但实际情况却很可能因位置不佳、整体设计与需求不 相符、租金过高挤出客户、货量不足等因素，导致冷库无法实现盈利【4】。

3冷库投资者分析

常见的冷库投资的参与者包括：1）政府主导投资（国家骨干冷链物流基地， 肉类储备库等）；2）物流服务业（港口、物流服务商）；3）物流不动产开发运营商；4）专业投资机构；5）下游使用者（商业零售、食品生产、农批市场）等。

其中，国家骨干冷链物流基地、优质的物流不动产开发商及专业投资机构在冷库领域投资活动最为活跃；此外，第三方物流服务商为了业务发展，对冷库建设投资也有较高的诉求。使用者自建冷库（如农批市场、商贸零售及食品生产）则需要根据城市发展、冷库区位和供需关系等具体情况判断项目的盈利能力。

3.1 政府主导冷链物流基地投资

在中央政治局会议提出实施城乡冷链物流基础设施补短板工程要求后，中国 冷链基础设施建设加快推进。自2010年至2021年底，国家相关部门连续发布一系列促进冷链物流行业发展的政策法规，主要聚焦在冷链物流设施布局、冷链物 流体系建设、促进农产品流通等方面的发展措施。

2021年12月12日，国务院办公厅印发《“十四五”冷链物流发展规划》。

根据《规划》，一是要建设“四横四纵”8 条国家冷链物流骨干通道，串接农产品主产区和19个城市群，形成内外联通的国家冷链物流骨干通道网络，打造“三 级节点、两大系统、一体化网络”的“321”冷链物流运行体系；二是提出产销 冷链集配中心建设；三是打造消费品双向冷链物流新通道，促进农民增收和消费 升级。

继首批17个国家骨干冷链物流基地之后，《规划》指出到2025年要布局建设100个左右国家骨干冷链物流基地，至 2025 年国家骨干冷链物流基地的建设投资总额预计达到1650亿元；还要聚焦产地“最先一公里”和城市“最后一公里”，补齐两端冷链物流设施短板，形成一批具有较强国际竞争力的龙头企业。

3.2 港口冷库设施的发展和分布情况

据不完全统计，中国港口冷库总库容量约327.35万吨，其中海港占比55% 约为180万吨，为主要港口冷库集中地。港口冷库作为冷链食品进出口的枢纽， 依托区位优势，有稳定的市场空间。

港口冷库主要业务相对比较单一，以进口食品查验、仓储服务、通关通检服 务等为主。未来，冷链食品存储加工一体化和腹地功能延伸是港口冷库的发展新 趋势。冷链食品进口以肉类和冰鲜水产品为主。肉类冷库分布港口中，海港占比 63%，其中山东局和天津据占比超20%，天津港和青岛港为主要肉类进口口岸。 水产品进口主要集中于海港（40%）和空港（35%），海港中福建局占比66%，为水产类最主要的进口港口。

3.3 使用者自建冷库

使用者自建冷库（如农批市场、商贸零售及食品加工企业）较为分散，服务 品类较为单一，冷库货量和运营效率要求极高。国家冷链物流政策强调以上游农 产品产地建设为主的基础设施建设，细分品类建设则聚焦于肉类、医药、农产品 和水产品领域。

农批市场和冷链园区是生鲜农产品的集散中心，对于冷库的需要也是最大的， 是连接农产品供应链上下游的关键环节。中国有70%以上的农产品是通过农批市场流通，未来一定时间内仍将占据市场的主导地位，冷库在农产品流通中作用至关重要【5】。

综上所述，从中国近两年冷库行业相关政策来看，政策的要点在增加冷库数量以及提高冷库设施水平，其中应适当增加定点冷库数量、重点支持建设通风贮藏库、机械冷库、气调贮藏库以及预冷设施和配套设施设备等。由此来看，中国冷库行业建设的支持性政策较多，预计冷库行业建设将迎来进一步发展。

参考文献：

[1].世邦魏理仕：2021-2025年中国内地高标冷库需求将维持13.5%的复合年均增长[J].住宅与房地产，2022（15）：28-29.

[2].秦玉鸣.发热的冷库：七大成因与八大趋势[J].中国食品工业，2021（22）：61-63.

[3].冷库投资与选址策略[J].物流技术与应用，2022，27（S2）：60-67.

[4].秦玉鸣.中国冷库市场是否将面临过剩风险？[J].物流技术与应用，2021，26（11）：60-61.

[5].谈向东.有关冷库建设的一些看法与建议[J].制冷技术，2014，34（03）：66-69.

作者简介：林麟（1984年7月），男，汉族，上海人，硕士毕业，无职称，研究方向：金融