摘要：近年来，房地产公司为经济快速发展做出了重大贡献，在产业结构调整的关键时期，房地产公司如何实现保值增值、经济利润提升，是当务之急。内部审计可以提升公司治理水平，实现公司治理现代化，增强公司风险防范能力。现在，内部审计的积极作用，尤其是保值增值功能已经得到了绝大多数公司的广泛认可，完善公司内部审计机制是公司一项重点工作任务。房地产公司进入发展新时期，在房地产领域实行合作开发是一种常见的方式。对于房地产合作开发模式，如何找到风险平衡点，减少经营风险，是公司非常关切的问题。本文围绕房地产公司在合作开发中的审计展开探讨，并提出一些完善建议，以供参考。

关键词：房地产公司；合作开发项目；内部审计；完善策略；探究

一、绪论

（一）研究背景

房地产行业在经济社会发展中具有重要的地位。当前时期，市场竞争更加激烈，房地产行业面临重新洗牌。土地和资金是房地产行业的两大资源要素，在房地产领域进行合作开发已经成为新业态。通过合作开发的方式，满足了一些中小型房地产开发公司的资金需求，合作开发模式实现了资源的对接，达到了双赢的局面。通过与一些成熟的大公司进行合作开发，提高了资产利用率和经济效益。房地产公司通过合作开发模式，降低了项目实施的风险，但也带来了一些迫切需要解决的问题。由于公司经营思路、人事安排等方面存在的差异，公司之间公司文化、发展战略、执行力等各有特点，给经营管理带来了一些困难和问题，尤其是在面临利益分配时容易出现矛盾，甚至可能导致合作破裂。从实质上来说，房地产公司之间既有合作也有竞争，合作关系面临着很大的考验。房地产公司对内部审计工作一直重视程度不高，内部审计存在短板，没有发挥出应有的作用。进一步加强房地产公司内部审计工作，有利于房地产行业的健康发展。

（二）研究意义

在房地产合作开发模式已经常态化发展的形势下，加强内部审计意义重大。加强公司内部审计工作有利于公司管理的现代化、制度化，能够有效防范和降低公司经营风险，实现公司的稳健经营。当前对房地产公司内部审计工作的重视程度不够，缺乏深入的研究和探讨，没有形成有价值的研究成果。加强公司合作开发项目内部审计工作的研究，有利于促进房地产业长效发展。

二、房地产公司合作开发项目面临的风险特点

（一）风险具有多样性

房地产公司合作开发的风险可以分为绩效风险与关系风险，合作各方已经进行了充分合作，但是仍然没有达成预期目标，属于绩效风险，比如说经济环境和政策变更的影响。关系风险的发生是机会主义造成的，是合作一方不诚信造成的。在合作开发实践中，有合同无效的情况发生，或者一方在申报行政许可证时只是在单独一方名下，另一方就存在风险。在房地产合作开发项目中，还可能存在土地瑕疵的风险，比如土地属于国有土地，不能直接用于商业开发用途。由于房地产开发项目投资需要大量的资金，合作开发项目还面临资金短缺的风险。

（二）风险具有隐蔽性

完成一个房地产开发项目需要较长的时间周期，当项目顺利推进时容易忽略存在的风险。由于信息滞后、公司自身管理等客观因素，当风险出现时，事态已经不可控制，让公司陷入危机之中。对于合作方公司的现金流、资金链和借贷情况，很难在第一时间掌握。公司建立风险防范机制很重要，有利于风险化解。

（三）风险具有博弈性

合作开发各方之间也充满了竞争和博弈，尤其是在责任和风险的承担上。合作各方之间在协议的签订和履行过程中，体现了利益和风险的再分配。市场经济一直强调风险和收益要对等，但是在项目实践中，由于信息资源不平衡、公司实力、管理水平等方面的差异，合作各方实际上承担的风险程度不一样。公司要从自身实际出发，主动控制风险，促进公司稳健经营。

三、房地产公司合作开发项目内部审计过程中面临的问题

（一）缺乏增值观念，在审计中倾向于财务审计

在传统的内部审计中，公司内部审计往往将侧重点放在财务数据方面，更多关注的是成本分摊的合理性，账目的完整准确性，主要发挥查漏补缺的功能，内部审计更多针对的是财务审计。在合作开发项目采购过程中，内审人员往往只关注领导签证是否存在问题，账证是否一致，而缺乏市场调研评估和供应商资信评估；针对采购发票，在审计过程中也往往只是对金额进行比对，并未对发票填写规范性进行审查，如此常常导致无法识别发票是否真实。在内审过程中，忽视价值增值，审计范围狭窄，大大降低审计质量。

（二）项目内审风险评估具有局限性

一些房地产开发公司的管理者对内部审计工作缺乏重视，甚至在召开重大会议时不允许内部审计部门参加，将内部审计部门边缘化，对于内部审计部门出具的审计意见，很少被采纳，只是象征化进行处理，审计作用发挥的效果不理想。一些管理层认为加强内部审计就是对员工不信任，这是一种错误的认识，发挥内部审计的监督作用，并非对员工不信任。公司内部审计部门开展风险评估与识别工作时，需要发挥各业务部门和职能科室的作用，公司各部门要密切配合、齐心协力。公司管理者和公司员工要提高对公司内部审计工作重要性的认识，对内审部门开展审计工作给予支持和配合。近年来，房地产公司得到了快速发展，房地产公司将工作重点都放在房地产开发、房产销售等业务工作中，对内审工作缺乏重视。

（三）内审过程中信息技术利用不足

在开展审计工作时，要重视风险评估的前期工作，充分利用好审计资源，让审计工作更有针对性。审计人员在开展审计工作时，对发展规划、经营战略等有充分的了解和认识，开展审计工作时才更得心应手，制定审计计划才能更加科学合理，从而出具更有价值的审计建议。鉴于此需求，房地产公司迫切需要完善的内审信息系统，为审计人员提供详尽全面的数据信息支持，才能确保风险评估和识别的精准性，但是在当前的合作开发项目中，公司内审信息系统缺失，在内部审计过程中对信息技术利用不足，更多的是依靠传统手段开展审计，审计方式相对单一，如此使得审计效率大大降低，难以确保审计结果真实可靠。

（四）内审成果未充分有效利用

公司内部审计最有生命力的环节就是整改，问题的整改关系到审计工作的成败。在房地产公司内部审计工作实践中，有的公司对出现的问题没有进行整改，有的是整改效果不理想。很多公司管理者对审计整改工作不重视，将工作的重点放在发现问题层面上，本末倒置。对于存在问题的整改也没有建立长效机制，尤其是没有责任追究机制，各部门没有形成问题整改的工作合力，有的部门认为整改工作与自己无关，成为了旁观者。审计人员工作力度不够，缺乏对审计整改过程的跟进和督促，对审计成果的利用不到位，公司没有对内部审计成果给予合理利用，影响了房地产公司的健康发展。

四、房地产公司加强合作开发项目内部审计的优化策略

（一）注重拓展合作开发项目的审计范畴

在合作开发过程中，面对项目的复杂性，为确保审计工作有效，应注重拓展审计范围，作为房地产公司，不能仅仅将审计局限于财务、工程、营销等项目，而要注重审计范围的拓展和延伸，具体如在审计过程中，可考虑将采购内审、施工技术内审、安全内审等纳入项目审计范畴，确保审计能够延伸到项目全部环节，及时发现项目风险，以确保风险可控。需要注意的是，除了拓展审计范畴之外，还应注重对审计行为进行规范，如在项目安全生产审计环节，审计人员要认真研读安全生产管理制度，及时发现不足并提出可操作性建议；由于审计工作讲究实践性，不能纸上谈兵，审计人员要深入项目一线，到施工现场去调查了解，通过实地观察、问询等方式，及时发现合作开发项目在管理中存在的问题，为完善公司内部管理制度提供指导。在合作开发项目中，应注重异地采购审计，对采购金额要核实准确，要确定材料的真实性，不能仅凭采购单据来确定，要了解掌握采购产品的市场价格，通过打电话等方式与供应商进行联系，在一系列实践调查的基础上来确定施工方申报价格的合理性，同时，在查验发票真实性、合法性时，可向地方税务机关问询。不同于独立开发项目，在合作开发过程中，由于项目的特殊性，难以做到频繁开展审计工作，加之信息沟通不畅，审计范围狭窄、审计时间有限等，无法实现全范围的审计。为强化项目审计，应注重审计前移，即做好项目事前审计和事中审计，尽可能的做到全范围动态跟踪审计，审计人员应事前介入，从招投标阶段、施工设计阶段等入手，对双方签订的合同条款进行仔细核对，明确施工设计图纸，据此精准判断项目是否存在各项风险；对于存在较大风险的业务，应注重拓展审计范围，细化审计内容，以强化审计力度。通过加强项目动态审计， 能够保证合作开发项目有序运行。

（二）搭建完善的项目风险识别和评估机制

为有效加强项目风险识别和评估，房地产公司审计人员应从项目整体视角出发，将项目招投标、设计规划、采购、施工、竣工结算等环节均纳入审计范畴，对项目可能出现的合同、资金、税务、验收等风险进行重点把控。为加强合作开发项目全过程风险把控，应注重建立审计风险分析模型，结合项目实际，罗列项目不同环节可能存在的风险，针对性的制定内控方案，以此保障项目内审作用的有效发挥。此外，在对合作开发项目进行内审过程中，内审人员要以风险类型为依据，结合风险危害程度来对风险进行等级划分和排序，将风险指标细化量化，明确风险点，以确保应对策略更具针对性和精准性。

（三）加快推动内审信息化建设

房地产公司要顺应信息化趋势，建立符合公司实际的内审信息管理系统。在房地产公司中，针对其合作开发项目，往往涉及的业务类型较多，且项目运行程序相对复杂，由此使得信息沟通存在障碍，这无疑加大了项目内审难度。鉴于此，在对合作开发项目进行审计过程中，内审工作人员要客观准确分析项目实际情况，制定科学的审计计划，在审计证据搜集方面，尽可能的做到“无遗漏”，以此确保项目风险评估的精准性。在当前形势下，为加强合作开发项目审计，房地产公司迫切需要构建完善的审计信息管理系统，以实现对项目动态化监督管控，从而解决以往审计中信息不对称的问题。通过依托审计信息系统，实现对开发项目数据信息的全方位、全过程收集，从而为横向层面项目财务数据对比分析提供依据，为管理数据提供指导，内审人员依托信息系统，实时获取数据，可以做到及时识别和发现异常数据变动，进而做出预警提示，为管理者决策调整提供风险指导，确保合作开发项目审计的持续性和时效性。依托健全的内审信息系统，房地产公司可以实现对项目审计流程的优化，对审计方法的改进，不断完善审计方案，推动审计和信息技术相结合，以确保实现对合作开发项目风险的有效防范。

（四）健全项目内审成果应用监督机制

公司内审部门提出审计建议之后，对问题整改要进行责任划分，整改工作任务要细化到个人，建立整改责任体系。同时还要建立整改问题问责机制，提高整改工作的规范性。很多房地产公司的项目经理和主要管理人员都实行年薪制，要探索建立内部审计责任落实情况与工资挂钩机制，促进内部审计工作开展，审计工作人员的工资待遇也要与审计意见的整改落实情况相联系，调动审计人员工作积极性。要实行阳光审计，将审计成果公开化，可以将审计结果上传到信息共享平台，通过内部审计的公开化、透明化，寻求各方的支持。房地产公司要进一步完善审计机构的设置，现在很多公司都没有达到要求，由于合作开发项目的复杂和特殊，应该配备更多的审计人员。

五、结语

综上所述，房地产行业与人民群众生产生活息息相关，房地产行业健康发展符合人民群众的根本利益。当前时期，房地产行业的发展充满了巨大的竞争和挑战，由于房地产行业属于资金密集型产业，建设工期较长，面临着巨大的风险和压力。随着经济结构的深层次调整，房地产行业要实现利益最大化，需要不断加强内控机制建设，实行精细化管理，防范经营风险。在房地产行业合作开发项目的新形势下，要充分发挥内部审计的监督作用，通过查找风险、弥补漏洞，降低经营风险，提升公司管理水平。

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