摘要：住宅物业管理协同社区治理双向融合发展，是城市治理创新举措，有助于提升城市治理水平及效果，并能使居民不断提升安全感、幸福感以及获得感。本文通过介绍物业管理、社区治理相关概念，分析住宅物业管理和社区治理融合发展的必要性及所面临的问题，最后提出优化策略。

关键词：住宅物业管理；社区治理；融合发展

前言：

社区治理、住宅物业管理双向融合，可进一步提升社区治理水平，巩固党的执政根基，创新社会治理路径，并有助于改善及保障民生。所以，社区以及物业管理公司要不断增强融合意识，创新融合模式，强化多方联动，完善党建联建机制和有关法律法规，并加强行业监管及指导，促进社会稳定、和谐。

1物业管理和社区治理概述

物业管理指的业主和物业服务公司建立合作关系，签订相关合同，由专业的物业服务公司规范化地对建筑物还有各项配套设施以及设备、场地等进行科学化管理，并基于业主需求为其提供服务。

社区治理指的是在限定区域范围内，在政府、社会组织还有个人以及企业等联合共管社区各项事务，相关管理工作以国家有关规范或者是地方约定习俗等为开展依据，并全程遵循平等协商以及协同参与等原则，致力为社区居民提供优质服务，并维护社区稳定及安全，逐步构建共治、共建、共享的新型社会治理格局[1]。

2住宅物业管理和社区治理融合发展的必要性

2.1响应政策要求

国家近年来通过总结城乡社区治理经验和相关做法，重点对社区治理进行全方位的部署，并出台《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》，文件中明确指出社区居委会以及社区党组织要对物业服务公司以及业主委员会等加强监督及指导，并要完善的制定业主委员会、社区居民委员会、社区党组织委员会以及物业服务企业多方议事协调机制等，为响应相关政策，急需推进社区治理和物业管理之间的融合发展。

2.2满足现实需求

在城市建设及发展中，要全面贯彻共享、开放、绿色、协调、创新等理念，促使城市治理体系更加完善，不断提升综合治理能力，重点解决多项城市发展问题，促进城市竞争力、人民生活质量以及城市环境质量等不断提升。为实现相关目标，要不断创新城市治理方式，加强精细化管理。社区是城市的基础组成单元，而物业管理小区是各社区的组成单元，要实现城市治理目标，需要不断创新社区治理模式，为防止由于物业管理不力而对人民生活质量产生影响，急需推进物业管理、社区治理之间的融合发展，在此基础上推进城市治理水平提升。

2.3提升居民安全感、幸福度以及城市宜居性

促进物业管理、社区治理相互融合发展，首先可提高居民的安全感。将物业管理保安工作和社区治理治安工作联合起来，可进一步扩大安全管理范畴，及时发现危险因素，有效控制或者消除安全隐患，有力维护人员生命及财产安全，使居民生活有更高的安全感。其次，可提升城市宜居性。市容整洁是社区治理的重要工作之一，而物业管理公司要负责维修保养房屋和附属设施，同时展开环境管理、消防管理、清洁管理、绿化管理、治安保卫等工作，在此基础上从而为业主营造优良的居住环境。住宅物业管理工作和社区治理工作联合起来，可形成合力，发挥叠加效应，更有力地改善人民居住环境，使城市更加宜居，居民生活更加舒心。最后，可提升居民幸福度。在社区治理中不断优化与完善社区服务，有助于提升居民生活品质，物业管理公司因为对住宅小区业主情况及需求比较了解，所以物业管理公司和社区联合为居民提供延伸服务，像失业人口登记、流动人口登记等，并为不同人群提供专项社会服务，如社区助残服务、社区养老服务等，能为社区居民提供精准化服务，使居民有更高的幸福感。

3住宅物业管理和社区治理融合发展的问题

3.1融合发展意识淡薄

社区基层治理结构内，住宅小区为基础性组成单元，小区物业属于直接管理方，所以其要肩负并认真履行部分社会治理职责，协同社区共同进行小区治理。但事实上，很多住宅小区物业管理方缺乏和社区融合发展的意识，未认识到自身在社区治理中的责任，忽视和社区间的协同合作，业主对社区治理、物业管理协同发展也缺乏深刻认识，在思想认识不到位情况下，阻碍着社区治理以及物业管理双向融合发展。出现这一问题有两方面原因，其一是一些物业服务公司当前所建立并实施的组织管理机制有缺陷，而部分工作人员专业素养有待提升，而且团队稳定性较差等，只能完成基础的物业管理服务工作，很少积极主动地参与社区治理工作。其二，部分住宅小区业主在思想认识方面存在误区，认为物业只需要按照合同规定为业主提供相关服务即可，无权监督及管理业主。

3.2缺乏政策支持

物业管理、社区治理要实现融合发展，要从政策层面明确两者融合的模式、方向以及配套保障措施。而实际上，很多地区并未针对社区、物业双向融合出台有关政策，在缺乏政策指导下，很多文件要求不能顺利落地，影响两者融合。而且新时期环境下，业主对物业管理所提要求更加多元化，需要物业创新多样化的管理服务，相关政府部门也要配合制定支持性及指导性政策，而目前很多城市并没有针对社区治理、物业管理双向融合发展制定一系列政策方案及实施措施，使业主委员会治理结构建立、物业管理和基层社会治理体系相融合、维修资金规范使用及管理、物业服务监督管理等工作开展中缺乏制度保障和方向指导。

3.3尚未建成多方协调治理机制

在社区治理以及物业管理双向融合过程中，业委会、社区、物业服务公司属于三大主体，而目前尚未形成三方共治机制及模式，导致三大主体缺乏深度融合。其一，住宅小区在组建业主自治组织过程中面临较大难度，因为国家现行法律法规还有诸多待完善之处，其中围绕业委会监管等相关的内容还有所欠缺，致使业委会组建期间涉及的管理制度、经费使用以及办公场所等缺乏政策指导和明确规定，造成业委会运行面临诸多困境，很少有业委会会积极参与社区治理，并履行社区监督等职责。其二，虽然物业在实际管理期间会按照社区要求展开部分监管工作，但基层载体相对欠缺，政策及任务执行力偏弱。多地物业管理期间主要选择二级物业监管体系，社区、居委会以及街道办虽肩负着物业管理职能，但大多未专门设立工作岗位及工作人员负责物业管理相关工作，难以有效推动业委会建立，也无法全面监督业委会运作情况等。其三，社区、物业双方还没有围绕协同治理建立相关工作机制，即便一些物业也会承担一定社区治理责任，但因缺乏制度约束，难以保证治理责任能够顺利落地。比如怡家园（厦门）物业管理有限公司上海分公司在为建金名苑提供物业管理服务期间，同时负责垃圾分类投放管理工作，要在工作中指导并监督垃圾分类投放行为及活动，而一旦出现违反条例的行为，此物业公司由于无执法权限，所以所采取的措施仅是上报至有关部门，像城管、生态环境等部门，从而降低综合治理效率。

3.4缺乏完善的服务供给配置

随着社会经济的发展和人们生活水平的提升，住宅小区居民越来越追求高品质生活，并对物业管理服务提出多元化的需求，但实际上目前很多住宅小区在物业管理期间都严重缺乏服务供给配置。像社区在为居民提供养老托育服务期间，住宅物业属于重要的参与主体，但很多小区会因为市场培育不足、成本投入过多、场地局限等原因难以充分参与并支持社区养老托育等服务，而且国家在尚未出台社区养老设施配建相关政策时，很多小区都没有建立配套服务设施，特别是老旧小区这种情况更加明显，因最初布局设计缺乏前瞻性，所建设的养老托育设施非常少，即便后续进行适老化改造也仍旧面临较大困难。在我国人口老龄化以及二、三胎政策逐步落地过程中，未来住宅小区将对养老、托育设施提出更大需求，需要物业服务公司积极联合社区治理机构共同拓展并创新居民服务。

4住宅物业管理和社区治理融合发展的策略

4.1积极落实物业管理服务融合模式

首先，要建立公共服务和物业相融合的模式，通过全面梳理并整合公共服务需求，像党建政务、公共安全、社会保障以及城市环境等服务，经职能部门牵头，按区确定服务需求单，促使物业能够深层次地和城市公共服务相互融合。其次，要建立民生服务和物业相融合的模式，该模式建立前要先通过调查了解社区为居民提供的民生服务情况，包括心理照顾、健康管理、养老托育等，围绕社区居民编制民生服务需求单，结合区域人口情况，针对物业开展的养老托育服务，着重在运营服务、设备设施以及场地配件等方面制定一系列支持政策，同步创新更多符合居民需求的服务，比如膳食配送、陪护、幼儿接送还有康复医疗、社区养老等服务。最后，要构建物业和商业服务相融合的模式，具体是在社区引导下促使物业为业主提供管家式商业服务，内容包括汽车保养、家政美居、娱乐养心、健身休闲、旅游定制等，同时物业服务要向高端发展，积极创新定制化服务，以满足不同业主提出的多元化需求。

4.2做好多方联动共同参与社区治理

首先，要探索构建大物业管理体制，根据物业管理条例相关要求，科学构建物业管理体制，还要详细确定城管综合执法、住建、消防、公安等部门和社区、街道办等各方的监管职责，明确各方监管职责。其次，要构建属地召集运行机制，属地管理负责人有权召集各物业管理部门定期或不定期的组织部门联席会议等，促使属地、行业主管机构联合加强监管力度[2]。此外，需完善应急物业服务机制，若突然出现失管情况，基层政府部门和街道办事处等需及时明确应急物业管理人员，保障物业服务正常运行。再者，要建立并落实物业管委会制度，按照国家有关法律法规组建物业管委会，其成员包括业主代表、建设单位代表、居委会代表、基层政府代表、街道办事处代表等，可临时代为行使行业主委员会相关职责。最后，社区居委会以及街道办要设置专门的岗位和工作人员，由其负责所管辖区域的物业管理工作。

4.3加强社区治理党建联建机制建立

首先，要在住宅物业管理机构规范化地建立党组织，基于物业服务公司员工的党员基本情况和公司性质等，试点建设红色物业，并结合物业服务公司特点和物业管理工作情况制定党组织建设标准，并在住宅小区以及业委会中建立党支部。其次，物业服务公司、辖区机关单位社区以及街道办等的党组织需要结对共建，以组织联动、阵地联享、党员联训、活动联办等方式，充分发挥基层党组织的作用，使物业基层党组织建设更加规范[3]。

4.4健全相关法律法规与体系

首先，要针对社区治理、物业管理相互融合建设及发展制定配套政策，促进大物业管理体制机制以及社区治理标准等的全面落地，使物业管理更加规范，并使物业服务延伸至社区，参与社区治理工作。其次，完善并优化物业管理行业标准，结合现代化城市建设要求以及新时期城市治理标准，标准化地建立物业管理运营体系。最后，要针对社区治理、物业管理双向融合发展专门出台专项管理办法，不断完善物业管理政策法规，并编制双向融合的关键事项清单，加快制定物业与社区融合、业主委员会建立以及物业管理服务优化等的实施细则[4]。

4.5做好行业的融合监督与指导

其一，物业服务行业协会要在物业管理、社区治理双向融合发展过程中发挥推动作用，加大监管力度，完善相关管理制度及机制，为社区治理提供辅助帮助，使其治理和监管作用充分发挥出来。其二，要构建考评监管体系，在城市治理考评范畴内纳入物业管理，在区域网格治理中将物业确定为治理责任人，在第三方服务购买基础上，按照一定周期制定巡查、考评以及通报等制度，定期考评社区以及街道办对物业管理所开展的监管工作。其三，要完善地构建行业信用监管机制，对物业服务公司进行信用分级评价，评价结果可作为物业管理示范项目、物业管理招标、物业企业选聘等的依据[5]。

结语：

社区治理、物业管理双向融合，既符合国家政策要求，也满足城市发展需求，并可使社区居民进一步提升获得感、幸福感以及安全感。物业管理以及社区治理在融合发展期间，相关主体要认识到双向融合面临的困境和问题，并积极探索与创新融合发展策略，逐步完善融合模式。

参考文献：

[1]汪海玲.做好新型城镇化社区治理工作的几点思考[J].人民论坛，2020（10）：102-103.

[2]邓国胜，程令伟.物业管理融入城市社区治理的理论逻辑与路径创新[J].城市发展研究，2021，28（09）：87-91+124.

[3]殷闽华.社区治理中的物业管理：服务质量对居民归属感的影响[J].东南学术，2020（03）：162-171.

[4]刘伟，翁俊芳.半嵌入性互动治理的形成逻辑与主要类型——以H街道四个社区的业委会与物业管理运作为例[J].理论与改革，2021（01）：50-61+151-152.

[5]戴康.社区物业治理中的市场政治想象——一个居住政治的研究取向[J].湖北社会科学，2021（02）：42-49.

作者简介：李广瑞：1984.12，男，汉族，河南省遂平县人，本科学历，建筑工程技术专业。