摘要：在房地产宏观调控方面，我国经过了多年的机制建设，累积了不少经验，但现阶段的房地产行业仍旧处于发展初期，尚存在许多不成熟之处，学术界一直针对房地产市场的资源配置与调控进行研究，从系统角度研究了财税政策、金融政策以及土地供应政策等方面的支持。本文通过分析中美房地产市场宏观调节的对比情况，进一步分析了加强我国房地产市场的宏观调控对策。

关键词：房地产；土地供应；税收政策

引言：在住房制度实现改革后，我国的房地产行业进入快速发展阶段，市场长期处于繁荣状态，但也暴露出不少问题，像是房价居高不下，土地资源的利用率偏低，致使底层居民的生活水平下降。

1.房地产市场宏观调控的必要性

我国国民经济体系当中，房地产是十分重要的支柱型产业，其与民生息息相关，也是人们生活中的必需品，房地产行业的发展会直接影响到与之相关产业的发展，是良性循环城市机制中的核心，房地产经济的特征包括基础性、先导性、协调性、风险性以及敏感性，具体表现出经营周期较长、投资金额较大以及劳动力需求较多，为保证房地产行业经济的健康发展，国家必须要采用合理的宏观调控手段，避免牵动到国民经济的稳定运行。同时，房地产具备了产品属性，这使其市场具有一定的宏观调控需求，房地产在城市中往往无法移动，且确定了用途后其运行机制状态也很难调整，若缺乏有力调控，则会导致配置失误，进而造成严重经济损失，房地产在交易过程中主要借助产权转移做法，而相关产权的设定、复合以及分割等都需要法律支持，还要做好市场宏观调控，避免产品上下游出现问题。另外，房地产市场的经济机制也需及时调控，市场本身就经济问题有着自发调节机制，其可以适当保证经济效益，然而也经常会出现缺陷问题，造成市场宏观环境不良波动，比如其自发调节时存在盲目情况，部分房地产会成为投资者的投机对象，容易产生泡沫经济，还有些自发调节存在局部性，即虽然考虑到使用者需求和经济效益，但容易忽视环保、文化等需求，故而要进行宏观调控[1]。

2.中美房地产市场的宏观环境调控对比分析

2.1经济环境相关对比

经济环境对房地产企业的融资活动会产生一定影响，进而影响到整个市场的经济波动，故而在分析中美房地产市场的宏观调控过程中，首先需了解其经济环境，具体对比研究可围绕下述几个对象。

2.1.1市场发展的成熟度

从中美房地产市场的发展成熟度对比来看，美国在开始开发美洲时就重视经济发展，而房地产市场作为经济体系重要市场也随之持续发展，同时也与美利坚合众国的发展密切相关。比方说在十九世纪中期，许多欧洲的移民者从美洲本土人民手中购买大量土地，也有许多被盗用的土地，而在美国打响独立战争之后，政府开始与殖民国缔结约定，因而国家的公共土地开始变多，后截止各类形式将其私有化处理，转入到人民手中，在城市化发展过程中，人口产生聚集趋势，美国房地产市场也迈入繁荣发展阶段，虽然经过了金融危机，但是2015年开始美国的经济复苏开始加快，住房市场又进入一个小高潮时期，拉动的相关消费，带动房地产市场的蓬勃发展，像是单2015年的房地产销售额就达到了523.33万套，其同比增长率高达6.37%。我国的房地产市场还较为“年轻态”，在新中国刚刚成立时期，社会主义相关经济框架规定国家土地给予人民无偿使用，后经过发展逐步确定了土地有偿使用的模式，在市场逐渐变化过程中，尝试过商品房与实物分配的并行，后经过制度改革变为房屋货币化分配的形式，这时房地产市场的发展速度才开始加快，目前来看，国内房地产市场的发展可以用投资下行、销售上行以及结构化特征显著来概括，房地产市场始终存在库存压力颇大的问题，供需不平衡导致房价持高不降，许多强势的一线城市房价更是长期处于过热状态，这种情况也表明房地产市场发展的成熟度尚且不高。总之，整体来看美国房地产市场的发展历史要早于中国一百多年，其也经历过多次波动和改革，因为发展时间以及各复杂周期内的处理帮助美国房地产市场累积了经验，故而中美房地产市场的成熟度差异也较为明显[2]。

2.1.2金融环境的状态

金融市场与房地产市场的关系十分紧密，我国金融市场的发展体系已然较为成熟，但与一些发达国家比较来看，现代金融业也存在滞后情况，这是由于我国过去很长一段时间内金融产业长期受到国外资本的控制，再加上社会秩序不够稳定，金融也发展也遇到阻碍，从上世纪80年代开始，我国深入改革的金融体系，金融环境才逐渐稳定下来。相比较来看，美国金融业已然十分发达，从美利坚合众国建立初期开始，就尝试采用了银行法，在资本主义经济快速发展时期，美国纽约几乎变成了世界的金融中心，后全球环境的改变、科技进步也使得美国金融发展速度越来越快，其颁布了许多完善金融监管的法案，使得金融体系愈发健全，带动了相关产业尤其是房地产领域的健康发展，像是美国金融市场可以为房地产企业提供融资机会，包括便利的交易场所、多种类型交易产品以及丰富的投资主体，使房地产企业资金来源更加广泛，利于宏观市场经济的合理调控。

2.1.3利率调节机制

国内在新中国成立初期采用了低利率政策手段对国企进行扶持，颁布了相关银行法律对利率管理的体制进一步明确，后经济环境的变化也使得利率开始趋向市场化改革，但总体体制来看，国内利率还是处于政府管制下。美国在1933年时经历了经济大萧条变化，之后开始对自由经济加以纠正，采用了各种宏观调控手段，像是规定银行利率不能超过上限标准，后70年代期间美国通货膨胀严重，导致市场利率远远高出银行利率，社会资金也开始向证券市场流动，存款利率的限制方法也不再采用，利率市场化改革实现。利率调节机制的不同使得中美房地产市场经济环境受到不同影响，比如对于房产价格的影响，国内利率影响程度偏低，相关传导机制不畅，而美国利率对房价有着较大影响，相关传导机制也颇为顺畅，在房地产市场的供给方面，国内房产通过银行贷款的融资占据较大比重，故而银行利率也直接影响到房地产的供给，而美国房地产融资许多都是通过信托投资基金，因此利率对于房地产供给产生的影响较小，在房地产市场的实际需求方面，国内调整利率机制时会在年初采用新标准实施核算，因此部分房地产贷款会出现提前还款情况，故而需求受到利率的影响也比较大，美国大多数住房的抵押贷款利率都是固定的，故而利率机制变化也会使房地产市场的需求受到颇大影响[3]。

2.2法律制度相关对比

房地产经济市场的宏观调控还需依赖相关法律制度，故而在研究中美调控差异时也建议从法律着手，其具体是包括下述几个方面的法律内容。

首先是房地产抵押贷款的相关法律，国内规定政府行政机关不能为房屋贷款提供抵押担保的服务，故而银行也无法大量发放住房有关贷款，投资者对此信心不足，使得投资金额下降，而企业作为住房抵押担保也有着规模限制，股票方面的筹资资本金要处于合理范畴，这也在一定程度上限制抵押贷款的发展，与此相比，美国抵押贷款法律就金融机构、政府、个人投资者以及证券市场等维度都制定了完善法律，全面支持房地产市场的抵押贷款服务运转，比如美国的联邦住宅法中规定了政府可以信誉为房地产交易提供担保支持，投资者的风险进一步降低，也利于住房抵押贷款朝着证券化方向发展，再加上美国证券交易法与对应银行法颁布之后，对应证券市场的募集、发行、信息披露等都提出了规范要求，这种体系为房地产抵押贷款的发展奠定良好基础。

其次是房地产信托投资基金的相关法律，当前国内房地产投资主要采用契约型信托资金，依据的法律主要为信托法，是由银监会颁布发行，还有针对信托投资企业的相关管理办法，大体来看主要是针对信托业的规定，专门针对房地产投资的法律法规还不够完善，导致操作上受阻。美国的房地产投资信托法律内容却十分成熟，比如说其针对信托基金出台了许多税收优惠政策，对信托投资的发展有着促进作用，像是将住房信托投资的一部分红利通过现金形式返还给投资者，使其所得税得到免除，投资者的投资积极性也会更强。

最后是房地产夹层融资的相关法律，所谓夹层融资是指上层采用债权融资而下层采用股权融资的房地产融资手段，其中会设定级别较高的夹层借款人，其相关股权会抵押给投资人，而抵押相关权益的划分则是按照收入分配权，夹层借款人的权益要优于其他股权人。国内对于这种融资手段的法律虽然搭建了框架，但并未提出专门规定，针对夹层融资相关受托人的权利与义务明晰主要参考信托公司管理办法、信托法以及合伙企业法，其中规定了部分借款合同的内容，同时还结合了担保法以及物权法的相关要求明确权利出质的方式与范围，股权转让则可参考公司法有关事项。美国的住房夹层融资法律规定，房屋的所有人能够给对房产开展两次的抵押担保操作，故而会产生优先级债权人以及次级债权人，其都具有一定的主张权利，若房屋所有人对贷款无法进行偿还，就会与债权人出现冲突，而银行方则可以适当降低贷款总额的估值，为了避免抵押贷款的发展受阻，因而出现了这种夹层融资的方式，其法律内容与抵押贷款有着很大区别，主要是抵押借款人和夹层投资人之间存在控股关系，其夹层借款人员可以成为住房产权人实体，同时也能作为贷款抵押方获取贷款，这种法律体系具有引导作用，相比于国内体系更加成熟，值得借鉴与学习[4]。

2.3调控政策相关对比

房地产领域最为关键的要素就是土地，土地是房屋建筑必不可少的重要资源，土地成本也是房地产项目中占据比例最大的成本，在市场宏观环境调控时，不能够忽视对土地的调控，同时，房地产资金运作与税收政策的关系也十分紧密，故而以下从土地政策和税收政策两个方面分析中美房地产市场宏观调控的对比情况。

2.3.1土地政策对比

国内在新中国成立到如今的漫长时期，始终实行的都是土地集体所有制以及全民所有制，从事实情况来看，土地资源受到政府的控制主要为一级开发形式，这使其具备了绝对开发处置土地资源的权利，因而各地区政府都将作为土地供给主体，社会团队、企业以及事业单位都可作为需求主体，其开发形式包括协议、招标、挂牌、拍卖以及合作，需求主体享有经营权、开发权以及转让权，实际转让土地时的流程颇为复杂，管理缺乏系统性，容易出现低效情况。美国在西部开发项目中出台了宅地法，其主要为移民西部的人员赠送土地资源，这也为后续美国土地的私有制发展奠定基础，同时，宪法也赋予了各州政府关于土地使用的相关管理权，采用了分区制管理的形式，土地资源的市场调控力度较强，土地私有制也让房地产企业持有土地资源的成本变得较低，资金在项目运作时可自由使用，相比较来说国内不少房地产开发企业囤地过程中都容易发生资金链断裂的不良情况，美国土地资源供给主体为各州政府，而需求主体则为企业单位、私人以及社会团队等，其开发形式主要为合作或以各种渠道出售，需求主体享有开发权、转让权、经营权以及所有权，实际转让土地时的流程较为简单、高效，在管理上颇为宽松，但也因此出现全局性不足情况。

2.3.2税收政策对比

当前国内有关房地产的税种较多，实际征税时的范围不清晰，导致出现重复征税现象，比如说房地产纳税项目主要为房产税以及城市房地税，除此之外，在土地资源耗用方面还要征缴土地使用税，部分项目需缴纳耕地占用税，在房产权利转移过程中，与承受法签订合同或书据时需缴纳一定印花税，有时也存课征契税。与国内相比较来看，美国不动产对于慈善机构、公共事业单位以及宗教等主体执行免税政策，而其他类型主体若占有包括房地产在内的不动产，则要按照1%-3%的浮动税率标准缴纳相关税款，其税基要比我国大，但税种较少，缴税过程不复杂，税制也比较宽松，降低了税务风险，利于融资规范化，对市场经济宏观控制也有着积极影响，而我国的繁杂税种和程序将会导致宏观调控难度增加。

3.加强我国房地产市场的宏观调控对策

在分析了中美房地产市场宏观环境调控的特征后，积极借鉴发达国家调控的有效手段，增强我国房地产市场调控的实效性，对此可采用以下几项措施。

3.1完善土地资源供应体系

与美国对比分析的结果来看，美国政府提出的土地供应机制更加完善，取得了理想成效，能够确保土地资源高效周转并得到合理利用，政府部门也能获得一定财政收入，还能借此来调控宏观房地产市场，但国情来说，若直接照搬美国机制将会出现不少矛盾，这是因为我国人口数量较多且分散，因此可适当设计层级并借鉴美国的区域管理体制，再进一步完善土地的征收法规及物权制度，前者是指在征收土地时提出补偿，明确公共利益的具体范畴，后者则是要求耕地被征用时，赋予农户自主决定补偿金额的一定权利，使其物权利益受到保障。此外，还要制定明确合理、具有层次性的土地供应计划，比如提出短期、中期以及长期供应计划，满足不同城市发展需求，其中短期是指不超过1年，中期则是3-5年，长期则5-10年，减少一级市场出现的盲目投资情况[5]。

3.2强化房地产融资控制

通过和美国房地产融资市场的对比分析，可以发现国内房地产融资最大的阻碍在于渠道单一且限制多，在市场出现过热情况时，仅依赖银行融资会增加银行主体的存贷风险，甚至给金融行业带来不利影响，故而要强化房地产融资控制，主要是打造多元化的融资市场，丰富房产资金来源渠道。一方面要鼓励发展资本市场，为债权和股权融资提供便利条件，也要积极创新基金融资、房产信托以及抵押贷款等融资形式，深化金融体制的改革，还可在沿海地区设定试点来吸引国外资金流入国内房地产融资市场；另一方面要创新金融产品，降低融资风险，主要是创新保险相关金融产品或机制，让投资者更加信任房地产项目，解决融资质量偏低导致的资金链频繁短缺问题。此外，还应健全房产抵押的证券化制度，一级市场成立专业的抵押证券发行机构，其需要保证具有较佳信誉，还要提供充足资金，同时要推动二级市场运行，使证券流通更加顺利，确保投资者获得满意回报。

结论：综上所述，中美房地产市场存在许多不同点，美国房地产的宏观调控体系颇为成熟，使行业能够健康发展，我国近些年房地产市场也开始重视宏观调控，但尚存在不完善之处。由本文分析可知，加强我国房地产市场的宏观调控对策包括：完善土地资源供应体系、强化房地产融资控制。

参考文献：

[1]王冉冉， 刘代民. 中美地产行业融资差异性分析及中国地产行业融资模式演进的研究[J]. 经济研究参考， 2020， （05）： 96-114.

[2]田敏， 刘建江. 居民预期视角下房地产市场波动：解释与特征事实[J]. 消费经济， 2020， 35 （06）： 51-60.

[3]李英艳. 房地产改革背景下中美房地产税制比较及启示研究[J]. 今日财富， 2020， （18）： 146-147.

[4]武力超， 林俊民， 韩华桂， 陈玉春. 人口结构对中日美房地产市场影响的比较研究[J]. 审计与经济研究， 2020， 33 （02）： 106-120.

[5]王振坡， 王营营， 薛珂. 我国房地产市场发展现状及发展趋势探讨[J]. 工程经济， 2020， 27 （10）： 60-64.