摘要：本研究以长沙北辰商业综合体改造为对象，聚焦实用性与美观性的一体化设计。通过分析项目区位、现状及改造动因，梳理改造设计理念与目标，从空间、业态、文化、技术等维度探讨一体化设计实践，评估改造成效与多维价值。研究发现，该项目通过立体交通、主题场景等设计实现实用功能与美学价值融合，为城市商业综合体改造提供范式。

关键词：长沙北辰商业综合体；实用性；美观；一体化设计

一、引言

在城市更新浪潮中，商业综合体改造成为提升城市空间品质的重要途径。长沙北辰商业综合体作为华中地区标志性项目，其改造实践具有典型意义 位 浏 河交汇 总建筑面积537 万平方米，由北京北辰实业集团开发，集商业、商务、 有空间与功能难以满足需求，亟须通过改造实现升级。本研究基于实用性与 二 1 体化设 策略，分析改造成效，为同类项目提供参考。研究采用文献分析与案例研究法，结合项目 规划、设计及运营数据，揭示商业综合体改造中实用与美观的平衡路径。

二、长沙北辰商业综合体项目概况

（一）项目区位与周边城市功能关系

长沙北辰商业综合体位于开福区湘江与浏阳河交汇处的三角洲地带，西临湘江，北依浏阳河，东靠芙蓉北路，南抵319 国道城区段。毗邻长沙市政府重点工程“三馆一厅”（博物馆、图书馆、规划馆和音乐厅），距离传统城市核心五一广场仅2.3 公里，处于中心城区优势区位。项目与周边城市功能形成紧密互动，“三馆一厅”的文化资源为其注入文化底蕴，湘江与浏阳河的自然景观成为重要特色。同时，作为长沙城市北移战略核心载体，带动区域商业、商务发展，与万达广场等共同推动城市商业北移，优化城市功能布局。

（二）现状建筑与空间使用情况

项目总占地面积约110 万平方米，总建筑规模达537 万平方米，包含11 个居住组团和 8 个商业商务组团。住宅计容面积约300 万平方米，酒店、商业等综合公共建筑约80 万平方米，社区商业配套和停车库等约170 万平方米。建筑设计融合国际视野与本土文化，有北辰时代广场等超高层建筑群[1]。空间使用上，商业核心大悦城引入200+品牌，注重体验性与文化融合；商务办公吸引众多企业总部入驻；住宅、酒店等功能有序布局。但随着时间推移，部分空间与业态存在功能老化、体验不足等问题，需改造提升。

（三）改造动因与功能更新需求

改造动因主要包括适应城市发展、提升商业竞争力、优化用户体验等。城市层面，项目需契合长沙“湘江北上”发展战略，强化区域核心地位；商业层面，传统业态模式难以满足消费者多元需求，需向生活方式中心转型；用户层面，对空间体验、文化内涵等要求提高。功能更新需求体现在空间重构，从单一功能向多维体验转型；业态升级，引入运动、文化等创新业态；文化植入，打造城市文化地标；技术应用，实现智能建造与绿色运营，通过改造实现实用与美观的一体化提升。

三、改造设计理念与一体化设计目标

（一）设计理念

以“立体城市·文化绿洲”为核心设计理念。针对地块高差条件，采用“人上车下、竖向分离”立体交通体系，构建垂直城市空间，解决防洪与景观矛盾，提升土地利用效率。融入“星城”文化元素，以“星系、星球”为设计语言，将本土文化现代表达。注重自然与人文融合，利用750 米临江面打造“城市阳台”，使商业空间与江景互动，形成兼具实用功能与文化内涵的城市空间。

（二）一体化设计目标

实现实用性与美观性的深度融合。实用层面，优化交通动线，提升商业运营效率，完善社区服务功能；美观层面，塑造独特建筑形象，营造沉浸式主题场景，强化与城市景观的呼应[2]。通过空间、业态、文化、技术的体化设计，将项目从传统商业综合体转型为多功能复合型城市文化地标，满足消费者多元需求，提升城市空间品质。

（三）可持续发展导向

以可持续发展为导向，应用绿色建筑技术，如Low-E 玻璃幕墙、VAV 空气系统等，实现节能降耗；采用智能建造技术，提高施工效率与精度；注重后期运营维护的适应性，通过数字化运营优化管理，使项目具备长期可持续发展能力，为城市更新提供可持续模式。

四、长沙北辰商业综合体改造：基于实用性和美观（一）空间重构：从单一功能到多维体验的转

立体交通系统与平台化设计是空间重构基础。采用“人上车下、竖向分离”体系，在39 米架空平台布置住宅和公共空间，下方设停车场和车行道，切分21 个片区用天桥连接，形成大花园系统，提高土地利用率，创造多层次城市景观。滨江景观资源极致利用，大悦城750 米临江面采用退台设计，打造“城市阳台”，黄昏可赏“长沙版爱乐之城”江景，强化商业与自然互动，提升空间美学价值。主题场景沉浸式营造，如“坞里OpenHouse”融合艺术文化，“彩虹部落”屋顶花园设“I 爱长沙”标识成网红打卡地，13 米江景落日滑滑梯创造垂直体验节点，增强空间吸引力与记忆点。空间流动性与功能混合，摒弃传统封闭模式，开放式布局与星系主题设计，优化动线，引导探索，创造社交可能，实现实用与体验融合。

（二）业态组合：从传统零售到生活方式中心的升级

运动体验业态创新引入，鲸动网球、JP 空中蹦极等多元化项目，填补传统商场空白，与商业环境互动，延长顾客停留时间，培养高频消费群体，创造动态视觉景观。文化娱乐业态深度布局，墨非斯梦境沉浸式剧场、开心麻花等，将商业空间转化为文化平台，2024 年举办107 场文化活动，8 次登热搜，增强文化认同与情感连接。餐饮业态无国界融合，贵柿酸汤牛肉火锅等首店与 270^∘ 江景露台餐酒吧组合，满足多元需求，结合景观创造感官盛宴。首店经济与IP 联名战略，哈利·波特IP 展还原场景，客流超20 万，带动品牌增长，强化文化属性与社交场域功能。社区服务功能有机整合，全楼层母婴室、宠物乐园等，构建包容社区生态系统，传递人文关怀，增强用户黏性。

（三）文化植入：从商业空间到城市文化地标的蜕变

本土文化元素现代表达，以“星城”为设计语言，商业体外形如星辰，“彩虹部落”设“I 爱长沙”标识，通过当代设计诠释本土文化，强化地方认同感。青年文化商业转化，“粥饼伦巡饼”活动借势周杰伦演唱会，单日客流增 22% ，曝光超5000 万次，用年轻人语言对话，建立情感连接。国际 IP 本土化落地，哈利·波特展结合沿江景观还原场景，实现文化共鸣与商业转化，激发情感共鸣。艺术与商业边界消融，“坞里OpenHouse”由朱志康设计，融合艺术文化，提升商业空间文化品位，吸引高端客群[3]。城市记忆当代重构，挖掘长沙“年轻、躁动”性格，保留转化工业遗产，使商业体成城市记忆载体。文化生产平台功能，年度107 场活动涵盖多领域，与商户共创，形成文化生产生态系统，保持内容创新。

（四）技术应用：从传统建造到智能创新的跨越

智能建造技术全面应用，超高层1 栋研发“附着式升降脚手架顶部可调高度操作平台”获专利，应用BIM技术、激光找平机器人等，提高施工效率30%，精度达毫米级，解决超高层施工难题。绿色节能技术系统整合，北辰时代广场采用Low-E 玻璃幕墙、VAV 空气系统，获LEED 金级认证，节能30%以上，优化室内环境。立体交通与节地技术创新，“人上车下”体系解决高差盆地问题，节约用地 20% ，成为高密度开发典范。数字化运营技术深度应用，智能导购、客流分析等优化管理，新增滴滴车站等提升体验，增强用户黏性。照明与互动技术创意融合，沿江灯光秀智能控制，“彩虹部落”互动装置，延长营业时间，增强吸引力。结构改造与空间更新技术，作为14 万方体量最大存量改造项目，通过结构加固等实现功能转型，降低成本 30% ，保留历史价值。

五、改造成效与多维价值评估（一）运营功能提升与商业活力再

改造后的长沙北辰商业综合体实现了运营功能的全面升级，商业活力得到显著再造。作为项目商业核心的大悦城，单日客流峰值突破20 万人次，重要活动期间销售额环比增长 120% ，全城销冠品牌达20 家，三年累计引入 200+品牌，首店/旗舰店/概念店数量位列长沙商圈前列，彻底扭转了改造前业态老化、客流稀疏的局面。商务办公板块以北辰时代广场为代表，吸引了金融、科技等领域的企业总部及高端服务机构入驻，9 座甲级写字楼中VAV 变风量全空气系统的应用，为入驻企业提供了可独立控制温湿度的健康办公环境，出租率长期维持在90%以上。酒店与会展设施填补了长沙高端政务商务活动场地的空白，超五星级北辰洲际酒店的屋顶婚庆花园与中南地区区域级国际会议中心形成联动效应，年均承接高端会议及宴会超200 场。住宅组团“定江洋”引入地暖系统（长沙首创）和外墙外保温技术，1333 户江景住宅实现100%瞰江视野，成为长沙高端住宅市场的标杆，带动周边土地价值提升约 40% 。

（二）空间美感提升与城市形象契合

改造后的项目在空间美感塑造上实现质的飞跃，与长沙城市形象形成深度契合。超高层建筑群构成的天际线成为城市新地标，268 米的北辰时代广场采用“低反射、高透明”Low-E 中空玻璃幕墙，与288 米的A2 区1号楼“千帆竞渡”造型遥相呼应，共同勾勒出湘江岸畔的现代城市轮廓。商业空间的主题场景设计成为视觉焦点，750 米临江面的“城市阳台”在黄昏时分呈现“长沙版爱乐之城”的浪漫江景，“彩虹部落”屋顶花园以彩色平行铺装强化弧形视觉效果，13 米高的江景落日滑滑梯与“I 爱长沙”巨型标识形成网红打卡矩阵，全网曝光量超5 亿次[4]。项目作为2024 年央视春晚分会场，璀璨灯光秀与都市星空交相辉映，通过央视镜头向全国展示长沙现代化形象；作为《折叠解放西》《底线》等多部影视作品的取景地，以及首批湖南省夜间消费文旅聚集示范区，成功塑造了“年轻、时尚、活力”的城市名片，使长沙的城市形象认知从“娱乐之都”向“品质都市”升级。

（三）用户满意度反馈与使用效率分析

改造后的项目在用户满意度与使用效率方面取得显著成效。针对家庭客群，全楼层配备母婴室，设有L2 女性主题卫生间及L3 儿童主题卫生间，2023 年荣获长沙市儿童友好型企事业单位、长沙市星级母婴室双重荣誉，母婴设施使用率达85%以上，家长等候区满意度评分达4.8 分（满分5 分）[5]。宠物友好设施创新引入楼顶宠物乐园和“周宠宠”宠物零食店，连续举办萌宠友好生活节，吸引超3 万宠物主人参与，形成长沙首个宠物社交商业场景，相关服务好评率达 92% 。在交通使用效率上，“人上车下”的立体交通系统使高峰时段车流速度提升40%，平台上的花园式步行环境让行人停留时间平均延长1.2 小时；社区内部4 纵7 横的“井”字形路网与地铁1 号线接驳，新增的长沙独家滴滴车站实现夜间5 折打车服务，区域可达性提升 35% 。商业动线通过开放式布局与星系主题设计，使消费者平均逛店数量从改造前的3.2 家增至 5.8☉ ，主力店直达率提升至 98% ，用户对空间引导系统的满意度达 90%以上。

（四）可持续性与后期维护适应性评估

改造项目在可持续性与后期维护适应性方面树立行业标杆。绿色建筑技术的系统应用使北辰时代广场成为湖南首座获 LEED 金级认证及国家绿色建筑二星标准的甲级写字楼，VAV 空气系统每年可减少碳排放约 1.2 万吨，Low-E 玻璃幕墙降低空调能耗30%以上，商业部分的光伏屋顶与雨水回收系统年节约运营成本约800 万元。智能建造技术的创新（如“附着式升降脚手架顶部可调高度操作平台”）为超高层改造提供可复制的技术方案，BIM 技术的全程应用使后期维护图纸与实际建筑吻合度达99%，降低改造误差导致的维护成本 25% 。立体节地模式被国内多个城市“取经”，21 个片区的平台化设计使土地利用率提升 30% ，为高密度城市更新提供范例。数字化运营系统通过智能导购、客流分析等模块，实现商业坪效数据实时监测与动态调整，会员系统的个性化服务（如夏日送雪糕、冬日赠奶茶）增强用户粘性，使后期运营维护的响应效率提升 40% ，项目整体预计可减少30%的全生命周期成本，展现出卓越的可持续发展能力与环境适应性。

六、结语

长沙北辰商业综合体改造通过实用性与美观性的一体化设计，实现从传统商业空间到城市文化地标的蜕变。空间重构、业态升级、文化植入、技术应用等维度的创新实践，解决了功能老化、体验不足等问题，提升了商业活力与城市形象。改造成效表明，商业综合体改造需兼顾实用功能与美学价值，融入城市文化，应用创新技术，才能实现可持续发展。该项目为城市更新中商业综合体改造提供了可借鉴的范式，未来应继续探索更具创新性与适应性的设计策略，推动城市空间品质提升。

参考文献

[1] 黄双红.某大型商业综合体给排水专业设计探索与实践[J].福建建筑,2024,(06):112-115.

[2] 谭宏斌,谭雅匀.商业综合体穹顶节能改造分析[J].城市建设理论研究(电子版),2024,(10):179-181.

[3] 戚玉丽,戚凯锋,冯佳颖,等.商业综合体项目建筑给排水设计要点探讨[J].工程建设与设计,2024,(03):52-54.

[4] 许凯凯.大型商业综合体消防安全管理对策[J].今日消防,2023,8(07):53-55.

[5] 曾树平.大型商业综合体结构改造施工技术研究[J].建筑施工,2023,45(05):924-926+934.