摘要：房地产企业对经济发展有着重要的推动作用，近年来受城市建设加快影响，人们对房屋的需求量越来越大，房价也随之直线攀升。为了能够抑制住房价，稳定经济，有关部门开始对房地产进行宏观调控，房地产行业迎来更多考验与挑战。同时，为了能够完善税务环境，税务部门进行了税制改革，用增值税代替之前的营业税。因此，当前房地产企业既得到“减税降费”的机遇，又面临严苛的税收环境。

关键词：房地产企业；税务管理；风险防范

1、税务风险概述

税务风险指的是企业在营业发展过程没有根据有关税法规定按时缴纳税款，造成企业蒙受损失。一般情况下，经济市场中有着普遍的税务风险，大部分企业都会因为利益使自身陷入税务风险。税务风险不会在企业发展中消失，其会在外界因素以及企业内部管控纰漏的影响下而变得更加明显。此外，企业经营管理中所遭遇的税务风险无法在较短时间内发现，税务风险会隐蔽着藏于企业的经营活动中，当企业管控力度越来越弱的时候，税务风险便会爆发，使企业直接掉入经营危机之中[1]。

2、房地产企业税务管理风险分析

2.1土地获取环节税务风险

首先，在搭建项目公司开发模式之前，房地产企业会先将土地拿下。这种单独构建的项目公司的股权结构无法满足有关税务要求，并且造成房地产企业在拿下土地之后，其成本没有办法做土地增值税的税前扣除，使企业面临税务风险。此外，各地区土地所开发票的抬头是不同的，因此土地增值税的抵扣有一定风险。其次，在房地产企业拿到土地权之前，会与当地政府就土地使用权以及拆迁费用进行商榷，双方商榷的结果会对后续清算土地增值税有直接的影响。房地产企业在和当地政府商榷的时候需要保持谨慎的态度，防止增加土地增值税的清算风险。最后，不管拿到土地的是房地产总公司、分公司或者是项目公司，公司纳税人的身份都和土地增值税有直接关系，如果拿地的主体没有得到明确的确立，是无法获得土地增值税相关优惠的，并且还会增加税务管理风险以及公司拿地成本[2]。

2.2项目开发环节税务风险

房地产企业为所拿土地而成立的项目在开发环节会先后经历立项、规划、统筹以及设计、管理流程，而这些流程都和纳税有着紧密关系。项目公司的财务组织在项目立项阶段需要预测整个项目需要交纳的税款，并且要根据所在地区税务机关制定的交税要求，制定出最科学的税务筹划方案，为企业降低税务压力。在此环节，如果房地产企业对于住宅数量规划有误、工作人员安排不妥当，都会造成增税风险以及所得税风险[3]。

2.3销售环节税务风险

销售环节是企业容易产生税务风险的一大环节，其风险主要集中在销售方案选择。例如，企业项目的附属资产—车位在现实中能够以独立销售、捆绑销售或者赠送的方式进行销售，不同的销售行为所对应的合同以及发票如果存在不合理的情况，会造成税务风险。此外，销售环节会因为房地产企业没有充分思考住宅定价而引发土地增值税风险。虽然土地增值税综合税要小于预征率项目，但由于房地产企业没有与税务机关进行有效沟通，造成预征率并未降低，使企业缴纳不必要的税金。

2.4竣工支付环节税务风险

房地产企业依照有关规定进行增值税纳税的具体时间一般都是依照合同所规定的交付时间、实际交付时间和开票时间确定的，当竣工支付环节纳税义务已经形成之后，如果房地产企业所得发票没有第一时间做销项税抵扣，并且房地产企业没有在承诺交楼的最后时间内得到进项税发票，企业将会在之后大额留抵以及进项税抵扣方面会出现问题。

3、房地产税务管理风险产生原因

3.1外因

税法有着难以预测的多变性，一般情况下，虽然税务制定有着普适性，但总会有少量个例，让企业对税法产生歧义，这些容易让企业理解有误的条款，会为企业纳税带来一定难度，使企业面临税务风险。在营业税改变增值税之后，有些房地产企业未有针对市场出现的变化的相关机制，使用的依旧是之前的纳税形式以及税务管理方式，这样做不仅使企业无法与时俱进，并且还会增加自身税务风险，尤其是其内部控制机制和房地产受管理方向不一致的时候，其内控机制更是无法落实，从而引发更大的事故风险。

3.2内因

房地产企业做税务处理工作时，财务核算是其重要的环节，核算结果能够直接影响房地产企业税务。在实际核算工作开展中，有些财务人员玩忽职守，使得核算数据准确度不高，有失真的情况。一方面会直接影响企业多种税金额大小，另一方面也会决定企业纳税行为是否正常。

有关数据表明，不少房地产企业在现实生活中的经营管理中，因为被经济所制约，使得其财务管理制度不规范，需要优化。有些企业的财务管理制度存在违法有关规定的情况，还有一些甚至存在投机倒把的行为，其未搭建有关的财务管理制度，这也对企业税务风险埋下风险。

房地产企业想要降低税务风险，就需要根据有关规定，第一时间缴纳应当缴纳的税款，以此为后续经营增加保障。但当前还有一些企业在运作时，认为税款是一笔大的资金流出，会降低自身利润。因此为了能够获取短期利益，这些企业会选择违规操作或者是违法行为进行偷税漏税。虽然这样能够节省一定成本，增加利润值，但是会让企业直接陷入到税务风险以及危机之中。

4、房地产企业税务风险管理面临的问题

4.1对税务风险管理缺乏重视

当前房地产企业产生税务风险的原因之一是，房地产企业没有重视税务风险管理部分。有一部分的房地产企业对税务的了解以及认知还处在初级阶段，企业只想利用财务筹划实现公司的节税效果，因此只重视有关部门的税务检查工作，却忽视了风险管控的重要性，使公司直接陷入到税务风险中。对税务风险管理不重视会使得企业税务核算准确度低。例如有些房地产企业的管理层没有税务风险防控意识，在对项目进行投资时忽视了其中的潜在风险，未让税务人员参加到投资决策阶段，最终造成公司面临涉税风险。

4.2合同和增值税专用发票管理不规范

虽然随着税务制度改革，房地产企业对于合同管理以及发票管理有了一定的重视度，但其中还存在许多不足。当前企业的合同管理模式为分级管理，在签订合同的时候，企业会把重点放在签订合同金额是否是含税价方面，对于具体合同条款中所涉及到的税收内容却经常忽视，企业这样做容易造成税务风险。税制改革完成之后，房地产企业将发票管理的重点主要放在对增值税发票的审查内容之上，企业会关注发票是否可以抵扣进项税，避免出现发票异常。从以上情况能够分析出，房地产企业对于合同管理的管理模式以及增值税专用发票管理的模式是互相分离的，企业没有将合同管理以及发票管理结合在一起。长此以往会造成和增值税有关的税务风险，如果企业所获得的增值税发票无法确保“三流一致”，企业不对发票管理做严格审核，便直接将其作为抵扣凭证，会造成企业面临因为缺少足够纳税而被罚款，有些企业之前拥有的税收优惠政策也会直接被取消。

4.3税企沟通不畅

税务机关与房地产企业如果沟通不畅则会造成企业信息滞后。首先从企业角度出发，房地产企业的部门之间缺少有效沟通的反馈机制，比如销售部门以及工程管理部门等，在签订合同的时候，对于涉税业务核算内容，企业其他部门没有与财务部进行有效沟通，造成企业项目税金面临一些风险。另一方面，财务部门在进行内部税务政策的培训工作的时候，没有要求企业其他部门参与，税务部门所获取到的税务信息也没有及时在企业内部部门之间进行沟通。除此之外，企业以及税务机关沟通有问题，对于房地产企业而言，在与税务机关交流过程中是“被动”属性，因此许多房地产企业不会主动和税务机关沟通，其更是无法及时解读当前的税收阶段并且加以利用，造成对税务政策解读错误，并且进而引发税务风险。

4.4缺乏完善的税务风险监督机制

税务风险若缺少企业内部约束以及有效监督，会造成房地产企业税务风险管控变得形式化。从目前情况看，有些税务机构的风险防范意识有待提高，其防范能力比较差，缺少税务风险管控以及管理层面的主动性，使其无法动态地对企业进行监督管理，并且会使税务风险得不到实时监控，无法帮助企业识别风险，不具备税务风险管控的能力。此外，企业没有构建风险预警系统，目前风险模型的数量比较少，其指标设置不够合理，造成税务机构没有办法第一时间反映出房地产企业所要规避的税务风险，没有对风险等级进行划分，一定程度上极大提高税务风险管理难度。

5、房地产企业加强税务风险管理的有效对策

5.1增强税务风险意识，优化财税队伍

若想要提高防范税务风险，就需要企业转变当前的税务观念。基于线下税制环境，房地产企业需要重视税务风险管理的意识。从实际情况看，有些房地产企业还对税务风险管控缺乏正确认知，其关注的重点主要集中在税务筹划以及税务管理中，企业以及税务部门忽视了税务风险提高防范的意义，只是单纯认为企业及时纳税筹划以及纳税管理，便不会出现税务风险。因此，为了能够在房地产企业的内部树立正确地税务风险管控意识，就需要企业管理层起到带头作用，学习当前的新型税务政策，并且要督促财务部门工作人员熟悉以及掌握到涉税工作。企业可以选择开展税收内容讨论会，对税务风险案例进行深入分析，并且工作人员需要全面了解税务风险，以此提高税务风险管理部门的站位。

5.2建立健全税收风险预警机制

税务风险预警机制能够帮企业第一时间规避风险，若想提高税务风险管理能力，就需要房地产企业搭建税收风险预警以及防范机制。税务机关能够根据大数据进行分析、使用云计算技术、区块链技术等，搭建企业税务风险监测系统，确保房地产企业能够动态地掌控税务风险，提高监控力度，确保纳税申报信息的准确度以及真实度。除此之外，房地产企业还可以邀请专家团队，让专家对于财务风险做仔细的排查，第一时间发现风险后，企业信息部门工作人员搭建风险预警分析模型，把分析模型和金税三期系统做对接工作，使得风险数据可以自动搜索，第一时间发现税收异常。在出现异常之后，税务机关要对企业提供一份风险提示单，之后由企业进行风险评估，然后制定应对方案。

5.3重视合同和增值税发票的规范化管理

5.3.1注重合同管理

若想提高防控税务风险的能力，需要房地产企业对合同管理以及增值税发票管理加以重视。合同和涉税业务有着紧密关系，房地产企业签署合同的时候，内容条款、价款金额、纳税信用级别以及纳税人身份都对税额有一定的影响，因此合同管理对于税款而言是十分重要的。想要对合同管理进行有效规范，需要房地产企业对合同进行分级审查，尤其是新签合同，房地产法务部门以及财务部门、项目部门需要一同审批合同，从而保证合同的规范性，防止合同内容中出现风险。通常情况下，房地产企业会把合同划分为小额、一般、重要以及重大四个等级，对于重要以及重大等级的合同，房地产企业在签订的时候，应当对各款内容进行仔细审查，以此了解合同中的涉税事项，并且注明合同会产生税务风险的部分，财务部门根据合同内容，提前做好筹划，尽可能地规避掉涉税风险。除此之外，对于合同管理，企业还需要考虑签订合同另一方的资质、其信用状况等信息，对其进行全面审查工作，确保能够掌握对方的真实信息。在签订合同的时候，要尽可能将条款细化，使合同的内容能够表达清晰，防止出现隐藏风险。

5.3.2规范增值税发票管理

想要提高增值税发票管理水平，房地产企业应从以下两方面进行：（1）发票取得管理。房地产企业在与供应商进行谈判的时候，应当对其资质进行全面审查，要了解其能否为企业出具增长税专业发票，以满足企业在进行采购业务时获取发票，最终能够进行发票抵扣，减少税务支出的成本。（2）异常发票管理。为规范当前税务管理，有关部门出台处理异常增值税专用发票的管理文件。房地产企业获得增值税发票之后，需要依照财税规定，第一时间进行发票投入认定，防止因为发票出现异常而无法抵扣的情况，避免为企业带来更多的税务成本。

5.4规范审核处理流程

若想提高企业规避税务风险的能力，有关部门需要加强房地产企业税务审查工作。对于税务低风险，有关部门可以进行远程调查，例如电话调查，督促房地产企业按时规范纳税，但是不会进行强制性税收检查。若企业自身符合自查条件，企业可以对其生产经营情况进行全面分析，财务部门做好核算工作以及比对核查的工作，有关部门在拿到企业上交的数据信息之后，根据实际情况通知企业做改正工作，若涉税内容非常清晰，有关部门也可以约谈企业，之后企业自动去申报所需补缴的税额。

结语

在经历了税制改革之后，房地产企业当前面临更多的机遇以及挑战，若想提升企业防范税务风险的能力，有关部门需要对当前的税制机制进行优化以及完善；企业应当重视涉税方面内容，提高防水税务风险水平。由于税务政策有着多变性，税收政策会经常更新，因此房地产企业应当加强与税务机关的沟通合作，及时掌握税收新政策，在有效规避涉税风险之外实现节税效果。

参考文献：

[1]伍文.房地产企业税务管理与风险防范对策分析[J].商讯，2022（24）：128-131.

[2]翟晨.房地产企业税务管理与风险防范措施分析[J].企业改革与管理，2021，（20）：147-148.

[3]刘金昕.房地产企业税务风险管理及防范对策初探[J].纳税，2021，15（07）：11-12.