【摘要】当前社会整体的发展速度逐步加快，离不开城市更新这项基础保障性工作的支持。特别是在新制度经济学的视角下，城市发展时更加注重主体改造和土地增值方面的工作。实际落实工作时城市中有诸多需要解决的问题，特别要注重解决建筑产权不清晰、原住居民多等问题，否则一旦发生交易成本增多的现象，就会严重影响城市更新工作的开展效率。这就要结合实际情况制定并实施针对性的城市更新策略，使具体落实的工作符合新制度经济学相关要求，保证城市实现功能性和繁荣性的发展目标。本文将新制度经济学视角下的城市更新理论的相关内容作为切入点，结合具体内容展开阐述，针对如何提高城市更新有效性进行全面探讨。

【关键词】新制度经济学；城市更新；交易成本；利益主体

引言

目前城市化的发展速度逐步加快，具体表现为城市功能得到优化完善、经济发展速度不断加快、基础设施体系更加健全。城市居民数量多，极易产生集聚效应，无形中对城市发展质量提出比较严格的要求，不仅要将建设用地开发工作落到实处，也要保证边界外延工作有序开展，在此期间不可避免地衍生诸多问题。这种情况下，城市中的人口资源和土地资源压力逐年增加，城市需要寻求更多可靠的发展渠道，从原本的增量式扩张模式转变为存量模式。基于此，细致分析并研究新制度经济学视角下的城市更新理论相关内容，补充城市更新策略中的内容，高效落实城市品质创新建设工作，解决实际存在的问题。

1新制度经济学视角下的城市更新理论

对“城市更新”这项工作的本质进行研究，具体是指政府、实施主体、当地居民三方通力合作和共谋发展的过程，这三方会受到不同利益的影响出现相应的博弈，无形中增加城市更新工作的开展难度。对此，一定要精准确定新制度经济学理论的内容、城市更新工作的概念，为后续制定并实施科学合理的城市更新方案创造条件，具体如下。

1.1新制度经济学理论

最初是在1937年出现“新制度经济学”这一概念，之后在1970年被诺斯等人提出相应的观点，由此得到相应的发展并被更多人接受、熟知。主要是指政治制度逐步完善，会对经济基础的实际发展情况造成直接影响，对此作为新制度经济学基础的交易成本处于“普遍”应用的状态。深入研究“交易成本”，就会发现主要内容指完成一笔交易时具体耗费的时间、产生金钱成本的总和。落实城市更新工作时有效融入“交易成本”相关内容，更加高效地处理产权缺乏清晰性、无法有效协调经济利益的问题。对此，在精准确定产权内容和降低交易成本工作中投入更多时间和精力，防止发生城市更新效果差的问题。这就要求政府、开发商、民众均处于明确产权内容和纠纷的状态，使后续完成的资源分配工作具有科学合理性，达到加快城市发展速度的目的；同时上述三方还要达成共识，否则就会产生无法降低交易成本的问题，不利于提升城市更新效率。

1.2城市更新工作概述

城市更新工作是城市在完善和拓展功能、实现可持续发展目标过程中，改造和更新不适宜未来发展的低效城市区域和设施。基于“城市”这一整体角度分析，还会发现保证城市更新工作全方位开展，对于加速推动城市新经济、重构发展城市新功能、打造城市空间新布局、引领城市建设新科技意义重大。格外注意，城市更新方面的工作比较复杂，具体表现为涉及的利益群体多，实际上属于比较特殊的一种经济活动。不仅是基于各方利益群体进行经济博弈的工作，也是科学合理地开展经济利益再分配的工作。

1.3新制度经济学视角下的城市更新内容

城市发展进入“更新”阶段，做好交易成本的管理和控制两个方面内容是重中之重，通过政府的介入，有效平衡各项矛盾来达到城市更新效果。之所以会发生城市改造效果差的问题，主要原因是受到历史遗留、产权复杂、用地紧张等多项因素的影响，极易发生城市更新改造效果与预期要求不符的情况。如果想要在根本处解决问题，政府就要积极承担职责做好城市更新相关政策、法律完善和出台工作，围绕集体用地确权、房屋合法性认定、安置补偿等方面，出台一系列法律法规及实施细则，借助此种方式对产权内容进行重新界定。结合我国当前情况进行研究，就会发现开发商为了获得城市更新改造项目实施资格，积极参与与之相关的前期工作。但是，在具体落实工作时，实施主体和产权持有人的利益不同，导致确权工作难、拆赔签约慢、土地征收滞后等情况出现，存在激发社会矛盾、城市更新速度缓慢问题的可能性。在此期间，为了显著提升效率，需要政府介入，既要保证产权内容重新界定方面的工作有序开展，也保证交易期间的各项矛盾和成本降低工作落到实处。

2新制度经济学视角下做好城市更新工作的重要方式

2.1构建多维度沟通机制，有效协调利益分配

为了做好交易成本降低方面的工作，保证城市更新方面的工作有序开展，应积极构建符合多方沟通要求的平台，保证政府、实施主体、群众处于有效沟通的状态，防止发生公共利益、市场经济利益无法有效协调的现象。结合当前实际，在具体落实的城市更新工作时发现，各利益群体重点关注的内容发生较大变化，逐步从关注建筑和物体转变为关注利益。加之，现阶段人地矛盾处于不断激化的状态、人们注重追求经济利益，虽然能够科学合理地分配物质空间和利益，但是由于技术、政治等多个方面的问题[1]。导致不同群体间的矛盾日益激烈，这种情况下，当务之急是极构建符合多方沟通要求的平台。同时从政府角度出发，提高城市非中心区域边缘群体重视度，并做好“合法维权”科普和宣传方面的工作，拓宽边缘群体合法参与其中，保证边缘群众可以通过更加方便的渠道进行维权。同时，在城市更新过程中，要根据城市原社会结构和利益关系的调整变化，完善对各主体权益的法律保障机制，推进各类要素资源的调整再分配。

2.2做好成本的精细化管控，推动利益最大化

总结研究过程中提及的“利益最大化”这项内容，可知具体是指城市更新效果最大化、政府社会价值最大化、经济利益最大化等。因此，为了可以让各方利益处于最大化的状态，需要在开展城市更新改造方案制定与实施、相关合约签订的前期做好系统性谋划。前期阶段就要将多综合考量工作落到实处，通过踏实严谨的计算精准预判收支盈亏情况，为潜在阻力与风险留足不可预见成本，并科学合理制定城市更新投融资方案，以最优成本换取利益最大化，从而让各方利益得到满足，使后续实施的多边利益方案能妥善落实。明确这些内容之后，可以确定多方利益主体相互配合，处于有效协作的状态，不仅能够提升交易成本及工作有效性，也能为后续提高城市更新工作效果创造条件。

2.3强化社区的主导作用，顺利推进城市更新工作

无论是哪一个城市，在开展城市更新改造工作时都要做好精神文明社会构建工作。这种状况下，社区发挥城市各个区域内精神文化载体的作用，将主导城市更新工作放在重要位置。对于业主而言，其作为社区中建筑物的产权持有人，一定要积极主动地加入城市更新工作，最大限度上发挥公众参与的主观能动性。实际落实城市更新主导和推进工作时，充分考虑实际需求制定、实施激励制度，保证社区主体具备较强的城市更新活动参与自觉性，更好地完成群体达成共同认识，形成较强的文化认同感。不仅如此，政府应积极承担职责，在立法中明确公众参与是城市更新应当遵循的基本原则，建立多方参与、协调平衡各方权责利的有效机制，并就特定事项明确居民权益保障、纠纷处置机制和补偿机制，此外还需细化城市更新公众参与程序，充分保障公众的知情权、参与权、表达权和监督权。

政府、实施主体应积极承担职责，为后续做好社会中的建筑物改造工作有效开展创造条件，进一步提高新制度经济学视角下的城市更新工作有效性[2]。城市如果想要长远稳定发展，就要保证自身具备相应的文化标签和内涵。但是，格外注意不能发生过度强调政府主导作用的问题，一旦出现这种情况就会导致政府主导下的理性与现代化改造工作，使城市的文明文化处于逐步丧失的状态。

3新制度经济学视角下的城市更新案例

为了帮助更多的城市做好城市更新方面的工作，将真实的案例作为主要研究依据总结成功经验。以A城市旧城更新改造工作的开展情况为例进行分析，具体涉及以下多个方面的内容。

3.1案例概况

A城市旧城更新改造过程中，主要涉及市中心最后棚户区改造方面的内容，总体面积是202亩，总体人数为15211人，房屋是老厂区房，存在治安工作开展效果差、建筑不具备较高安全性、街道简陋等特征[3]。实际更新改造期间不可避免地受到居民利益诉求这项因素的影响，存在不能有序开展的问题。经过一段时间的搁置，A城市政府为了完善城市功能，再一次开展城区改造工作。

3.2更新改造的实际步骤

政府在此期间积极承担职责，结合更新改造初期阶段的实际情况提出针对性的方案、签订相应协议，之后将“附条件自治搬迁”方面的内容提出来；进入签订协议的中期阶段，保证各方面的基础保障性工作有序开展；后期阶段，调查研究后发现仍然有15户左右的人家没能配合，甚至没能签订相应的协议[4]。精准确定这些内容后。为了不对城市更新改造项目的整体工作开展情况造成影响，科学合理地更改旧城区改造工作，并要对没有签约的区域进行重新整合，突出针对性处理的特征。

3.3总结城市更新成功的关键原因

一是对城市更新改造利益主体进行科学定位。实际落实更新改造工作时不断强化多方群体的主体意识，具体包括政府、居民、实施主体，并且保证责任划分和利益保障工作落到实处。政府在此期间针对具体情况做好相关政策发布工作，通过此种方式支持更新改造工作；实施主体获得土地使用权；居民不再阻碍，反而是充分发挥城市更新推进者改造作用[5]。这一真实案例中涉及一些没有签约的人员，考虑到更新改造参与积极性差，对方案修改方面的方法进行应用，这样能够将更新改造范围重新划定工作落到实处。

二是构建了公信力较强的沟通平台。A城市旧城更新改造项目开展时，对现有的人力资源进行整合与利用，将居民自改委员会建立工作落到实处，让居民主动参与完成“楼栋长”推荐工作，之后能够在规定的时间内产生自改委委员会，其不仅会精准掌握更新改造项目的实际情况，也能更加透彻地了解居民诉求。精准掌握上述内容后，可以确定居民自改委员会在其中发挥的作用无可替代，具体表现为有效连接政府、群众、实施主体三方。从各方利益博弈的角度出发，了解到冲突在此期间不能完全规避，那么就要对自改委员会提出严格要求，真正做到在根本上解决问题，达到双方签订协议、交易成本降低的目的；同时也要保证监督工作有序开展，避免出现信息不对称等问题。

三是建立了合理的签约机制。重新启动更新改造项目的一项前提条件，是指100天之内区域居民全部完成协议签署任务，这就意味着协议的内容要得到所有居民的认可。基于此，进入更新改造方案拟定阶段，工作人员与所在区域的居民换位思考，依据实际情况提出三种方案，主要包括居民原地、异地返迁、接受货币补偿[6]。经过较长时间的协调，对居民在乎的还迁面积和容积率进行调整，通过这种做法保证更新改造方案契合居民意愿。

依据A城市旧城更新改造项目主体开发商的实际情况进行分析和研究，可知时间、融资两个方面的内容存在紧密关联，落实工作过程中不能发生超出时间限制的情况，而是要在保证更新改造工作的效率符合预期要求、做好高周转的融资工作。实际上，100天的协议签署时间是由精准计算开发商时间和资金成本后确定的，对于居民而言需要在100天之内结合自身想法和需求，有效地通过自改委员会与开发商进行沟通。不可否认，100%的协议签订率十分关键，甚至也具备深层次地含义，从某种角度分析可知意味着可以更大限度上消除“钉子户”成本。如果很多的居民处于非常认可当前更新改造方案的状态，那么就会说服更多的“钉子户”积极配合，对于提高A城市旧城更新改造效果具有重要意义。

四是建立了科学合理的监督机制。对于实施主体和居民而言，存在强烈不对称的特征，甚至会发生居民无法完全信任实施主体的问题。解决实际问题期间将监督机制构建和实施工作落到实处，以自改委员会承担职责、做好改造方案优化工作为保障，显著提升双方主体信息对称效果，保证改造工作的开展情况在监督管控下顺利开展。

数据显示，自A城市启动更新改造试点以来，截住到2023年12月份，城市整体已经累积实施5698个、惠及居民165万户。不仅如此，截止目前A城市已经有365个社区在着重开展完整社区建设工作，并且覆盖率能够达到56%。建设效果非常好的社区工作开展情况被作为“城市更新典型案例”进行引用和分析，可以为后续其他城市在新制度经济学视角下高效完成城市更新改造工作提供依据。

结束语：

综上所述，新制度经济学视角下的城市更新改造工作开展情况备受关注，既要在多种方法的辅助下提高城市更新品质，也要在全面整合各项资源的基础上清除城市发展障碍。为了进一步提高城市更新策略实施效果，就要在精准掌握新制度经济学理论、城市更新内容的基础上，从多个角度出发优化城市更新方案，具体包括明确城市更新改造步骤、总结成功改造的原因、依据科学合理签约机制落实工作、按照完善监督机制开展工作等。与此同时，对真实、具有较强说服力的真实案例进行应用，将其作为载体总结成功更新和成功改造的经验，为后续加快城市创新发展速度提供参考依据。

参考文献：

[1]易雷紫薇. 可持续城市更新与改造的有效策略 [J]. 新城建科技， 2023， 32 （24）： 13-15.

[2]文嘉谊. 城市更新前期研究规划编制难点及应对策略 [J]. 江苏建材， 2023， （06）： 66-67.

[3]郑青梅. 城市更新背景下老旧小区改造现存问题及策略探究——以漳州市龙文区为例 [J]. 房地产世界， 2023， （24）： 34-36.

[4]史东霞. 城市更新背景下老旧小区的改造探究 [J]. 房地产世界， 2023， （24）： 64-66.

[5]孙晓迪. 新制度经济学视角下的城市更新探讨 [J]. 老字号品牌营销， 2021， （09）： 51-52.

[6]王嘉良. 新制度经济学视角下的城市更新探讨 [J]. 经济师， 2021， （02）： 270-271.