摘要：针对杭州市在未来社区建设背景下，社区资产管理面临的权属模糊、监管失效与运营低效等现实困境，旨在构建一个创新的管理模式。一是建立“党建引领下的政府—市场—社区—居民”四维协同治理机制，通过制度重构破解主体协同缺位与监管难题；二是设计数字化赋能的资产全周期管理方案，利用“一库一图一平台”实现资产动态监测、智能预警与精准盘活；三是探索面向可持续未来的资产运营新路径，引入资产信托制、社区微基金等工具，推动资产从“被动保管”向“主动增值”转型。结合实际案例表明，通过治理精细化、运营生态化与技术穿透化的协同，能够形成社区资产管理的“杭州范式”，为国内同类城市盘活社区资源、提升基层治理效能提供重要借鉴。

关键词：社区资产管理；未来社区；数字化赋能；多元协同治理

1 引言

近年来，随着杭州市城市化进程加速和未来社区建设全面推进，社区资产管理已成为基层治理现代化的核心议题。杭州在《高质量全域推进未来社区建设的实施意见》中明确提出：到 2025 年创建500 个未来社区，覆盖 40% 城镇社区；到 2035 年基本实现未来社区全域覆盖。这一战略目标对社区资产管理提出了全新要求——传统的粗放式管理模式已难以适应资产来源多元化、权属关系复杂化、居民诉求多样化的新挑战[1]。

当前研究多聚焦于社区资产管理的制度缺陷与监管困境，或停留在信息化管理的技术应用层面 [2]。然而，随着杭州市 2025 年《住宅小区公共收益管理工作指引》的出台及“共享村居”等创新试点推进，社区资产管理正经历从“问题纠偏”向“模式重构”的范式转变。本文立足杭州实践，突破现有研究的三大局限：一是重问题轻方案，多数学者仅指出权属不清、账目混乱等共性问题；二是城乡二元割裂，忽视城中村改造区与商品房社区的差异化需求；三是技术治理单维突进，缺乏对多元主体协同机制的系统设计[3]。

2 杭州社区资产管理的现状与问题剖析

2.1 管理现状的多维扫描

杭州市社区资产管理已形成以政府引导、市场运作、居民参与为主体的基础框架。在资产构成上，主要包括三类：一是经营性资产，如公共车位、电梯广告、商铺租金等公共收益；二是公共服务资产，如社区用房、养老托育设施等；三是闲置资源转化资产，如“共享村居”试点的闲置农房盘活。在管理模式上，前期物业服务阶段由物业公司代管，业委会成立后移交业主自治，物业管理委员会承担过渡性职能[4]。

2.2 深层次矛盾与制度痛点

尽管制度框架不断完善，实践层面仍存在结构性困境 [5]。权属界定模糊化：历史遗留问题导致资产“身份不明”。典型如部分小区配套用房未办理产权移交，开发商与业主对权属存在争议；社区自行改建的临时建筑（车棚、小卖部等）因未使用财政资金，未被纳入国有资产管理范畴。在萧山新白马公寓等小区，广告收益因权属争议甚至出现“零入账”现象。公共收益监管失效：2025 年审计显示， 38% 的小区存在公共收益未专户管理问题。业委会资金使用缺乏制衡机制，如星洲花园小区百万元消防改造工程未招标即启动。更普遍的是财务透明度不足，杭州远洋公馆等小区多年未公布公共收益账目。运营能力滞后：社区资产管理人员多为兼职，专业素养不足。 70% 的社区结报员无财务背景，依赖“关系任职”而非专业能力，导致资产登记不全、闲置率高。治理主体协同缺位：街道、业委会、物业公司间权责边界模糊。住建部门虽掌握基础数据，但缺乏执法权；街道对业委会仅有“指导义务”而无监督权；监察法则明确排除对业委会的管辖，形成“多头管理却无人负责”的监管真空。

3 多元协同治理机制的创新构建

3.1 “四维一体”治理框架设计

针对主体协同缺位问题，杭州探索出党建引领下的“政府—市场—社区—居民”四维联动架构。这一机制突破传统“业委会—物业”二元模式，通过制度重构实现分权制衡：政府端强化制度供给与底线监管：住保房管部门制定《公共收益管理工作指引》，强制要求开设资金专户、每月10 日前录入智慧物业平台、线上线下双公开（公示期 ⩾15 日）；街道履行审计监督职责，对业委会离任开展经济责任审计。市场端引入专业运营主体：鼓励国企参与旧改类社区资产运营，如钱塘区推动“国资入股中介公司”管理闲置农房；培育社区综合服务商，通过“市政 + 物业 + 商业”综合运营模式提升效益。社区端激活自治组织功能：物业管理委员会在首次业主大会中主导制定《管理规约》，明确公共收益归集使用规则；设立社区资产监督小组，吸纳律师、会计师等专业人士参与。居民端创新参与机制：推广电子业主大会投票系统，重大资产处置需双过半（人数 + 面积）同意；建立“资产收益反哺社区”机制，如桐庐县将闲置农房盘活收益的 30% 用于居民技能培训。

3.2 制度创新的突破性价值

该机制的核心创新在于破解了“监督悖论”：一方面通过街道赋权弥补法律对业委会的监管空白；另一方面通过专业机构介入（第三方审计、国企运营）提升资产运行效率。相较于传统模式，其优势体现为三个转变：从“被动合规”到“主动增值”：国资运营公司对安置房商铺统一招商，租金收益提高 50% ；从“封闭决策”到“开放协商”：富阳区试点“资产听证会”，居民可质询年度收益计划；从“人治”到“数治”：智慧物业平台实现资金流向实时追溯。

表1 多元协同治理的权责配置创新

4 数字化赋能下的资产全周期管理

4.1 智能管理平台的系统架构

杭州以“一库一图一平台”为核心，构建社区资产数字孪生系统。其技术突破在于：数据底座整合：打通公安户籍数据、不动产登记信息、企业经营数据，建立“房源基础库”。如钱塘区构建跨部门数据共享机制，实现闲置农房“一房一码”溯源管理。全周期动态监测：从资产登记、出租、维修到处置全程留痕。电梯广告位等公共资源植入 RFID 芯片，收益自动划转至专户；维修基金申请在线审批，杜绝挪用风险。风险预警模型：基于区块链技术构建资金流异常监测算法，对“单笔支出超年度预算 20% ”“连续三月零收益”等情形自动预警。建德市更设立“共享村居风险基金”，保障农户与投资者权益。

4.2 数据驱动的决策革命

数字化不仅解决“账目糊涂”问题，更推动资产管理从经验判断向科学决策转型：精准盘活闲置资源：余杭区黄湖镇通过数据分析匹配农房供需，将闲置率从 67% 降至 18% 。平台依据建筑年代、区位、结构等 13 项指标生成估值报告，使农户租金收益提高35% 。需求响应的资产配置：拱墅区善贤社区根据老年人口密度数据，将低效商铺改造为托育中心，使用率超 90% ；上城区杨柳郡社区依据停车位周转率数据，动态调整收费标准。信用赋能降低监管成本：将业主缴费、商户履约等行为纳入城市信用分体系，信用优良者可减免押金。钱塘区试点“信用 + 农房租赁”，合同纠纷下降 70% 。

5 未来社区导向的资产可持续运营

5.1 资产资本化的制度突破

杭州以未来社区“三化九场景”为指引，创新资产信托制（ATO）、社区微基金等金融工具：ATO 模式活化低效资产：由业主大会决议将闲置资产委托专业机构运营，收益按比例分成。西湖区翠苑一区将 1800m² 闲置用房委托绿城物业运营，打造“社区书房 + 创业空间”，年收益超百万，其中 30% 反哺养老服务中心。租赁经济升级为股权合作：在“共享村居”试点中，农户可以闲置农房入股村集体合作社，由合作社统一招商运营。桐庐县收储“一户多宅”房屋，引入品牌民宿合作，农户获得保底租金 +50% 经营分红。公共收益循环机制：明确收益用于社区更新比例（一般 ⩾40% ），建立“投入—增值—再投入”闭环。上城杨柳郡社区用停车费收益加装电梯光伏板，年发电收益12 万元，全部投入儿童游乐设施更新。

5.2 空间价值重构的创新业态

结合社区需求与产业趋势，孵化四类高价值业态：服务融合型：嵌入式养老托育设施。下城区长庆街道将 360m² 办公用房改造为“老幼共托中心”，由公羊会运营，政府补贴 30% 场地费。创业孵化型：利用闲置空间打造创客空间。钱塘区引入中国计量大学团队，将农房改造为“跨境直播基地”，带动农产品电商销售。文化体验型：传承社区文脉的活化利用。桥西历史街区将老工房改造为“非遗体验馆”，开发油纸伞制作等课程，年接待游客5 万人次。低碳能源型：屋顶光伏、充电桩等绿色资产。未来社区建设导则明确要求“可再生能源覆盖率达 20% ”，临平梅堰社区屋顶光伏年收益超40 万元。

5.3 城乡融合的资产盘活路径

针对城中村改造区与乡村社区差异，杭州探索特色化路径：城中村“存量更新 +^′′ 模式：安置房小区通过功能置换提升价值。拱墅区善贤社区将首层商铺改造为社区食堂和便民超市，租金溢价达120% ；同时建立“原住民优先承租”机制，保障群体利益。乡村“共享村居”2.0 版：余杭区构建“农户 - 村集体 - 国资平台”三级合作体系。农户提供闲置房获固定收益；村集体负责基础设施投入享20% 分红；国资平台统一品牌运营降低风险。富阳区更出台负面清单，约束农房改造风格，保护乡村风貌。

6 杭州特色模式的实践分析

6.1 旧改社区样本：拱墅区善贤未来社区

作为杭州首批旧改类未来社区，善贤社区面临典型困境：13 处共 2100 ㎡闲置空间分散、公共收益年不足 50 万元。通过创新模式实现三重突破：治理机制：成立“资产管委会”（街道代表 + 业委会 + 商户），制定《公共收益分配细则》，明确 40% 收益用于智慧化改造。数字赋能：接入“社区资产驾驶舱”，实时监测32 个广告位、156 个车位的使用率和收益；居民可扫码查询账户余额。业态升级：将废弃锅炉房改造为“创业胶囊”，引入文创团队，年租金收入 80万元；利用收益加装电梯阻车系统，投诉率下降 90% 。

6.2 新建社区样本：上城区杨柳郡社区

新建商品房社区的优势在于规划前置，其创新点在于：信托制资产管理：开发商移交 1.2 万㎡商业配套，由业主大会委托绿城商业集团运营，收益的 35% 注入社区微基金，用于设施更新。空间功能弹性适配：依据人口结构变化，将原规划棋牌室调整为“四点半课堂”，使用率从 41% 升至 96% 。碳中和导向运营：利用公共收益安装 500kW 光伏系统，年减碳380 吨，获杭州市低碳社区一等奖。

6.3 乡村社区样本：余杭区黄湖镇“青山村模式”

作为“共享村居”试点，其核心突破在生态资源资本化：权属创新：村集体收储 42 栋闲置农房，统一颁发《使用权证》，消除投资者顾虑。业态创新：引入融设计图书馆，将农房改造为设计师工坊，带动发展民宿 7 家、农家乐 12 户。收益共享：建立“532”分配机制（农户 50% 、村集体 30% 、运营方 20% ），户均年增收4.8万元。

7 构建社区资产管理的“杭州范式”

杭州实践表明，社区资产管理需实现政策工具、技术赋能、治理创新的三角协同。治理机制上：破解“业委会监督真空”难题，通过街道审计权、专业机构介入重塑制衡；技术应用上：超越基础信息管理，构建“数据驱动决策”的智能系统；运营模式上：推动资产从“被动保管”到“主动增值”的范式转型。

未来仍需突破三大瓶颈：地方性法规缺失导致权属认定依据不足；城乡数据壁垒阻碍全域资产流通；专业运营人才匮乏制约模式推广。

社区资产管理不仅是经济命题，更是基层治理现代化的关键切口。杭州的创新实践为超大城市破解“资产困境”提供了新范式—通过治理精细化、运营生态化、技术穿透化，让沉睡资源转化为幸福生活的源泉，最终指向“人的全面发展”这一根本目标。

参考文献：

[1] 吴梓铭 . 标准体系在社区管理中的作用研究 [J]. 中国标准化 ,2024(21):51-60.

[2] 张溪萌 . 社区卫生服务中心固定资产管理问题与对策研究——以 A 社区卫生服务中心为例 [J]. 乡镇企业导报 ,2024(14):54-56.

[3] 彭兆红 . 综合施策破解农村社区资产管理与投资难题 [J]. 中国商界 ,2024(03):102-103.

[4] 张海彬 ; 罗玉林 ; 区云帆 ; 莫言迟 ; 黄万龙 ; 陈鹏翀 . 基于中铁贵州智慧社区管理的多源异构数据集成方法 [J]. 建筑技术 ,2023,54(22):2808-2813.

[5] 朱健鋆 . 基层社区卫生服务中心固定资产管理探讨 [J]. 行政事业资产与财务 ,2023(04):10-12.

基金项目： 2023 年省属高校基本科研业务费第二批（Y202343）。

作者简介：陈晓伟（1989-）男，浙江桐乡人，硕士，研究方向：信息安全管理。