摘要：经济的高速发展促进了房地产业机制的完善，对社会生活发展产生了极大影响。作为国民经济的重要组成部分，房地产业的发展举足轻重，但是各种不稳定因素造成房价畸高，房地产繁荣的泡沫下存在各种隐患。文章以房地产行业作为研究的对象，探讨房地产经济波动的影响要素，同时指明经济波动对国民经济发展造成的冲击，并且进行原因探讨，提出相对应的解决方案，进一步促进房地产行业的健康持续发展。

关键词：房地产业；经济波动；影响因素

0引言

时代的发展进步促进了各行各业的繁荣，房地产便是其中的典型代表。为全面了解我国经济发展现状，需从大环境视角进一步解析影响房地产经济的具体要素，不仅能够科学评估市场的未来发展前景，同时也是推动房地产行业健康持续发展的重路径，能够促进社会经济的高速增长。文章从经济因素、国内需求因素两重角度探讨房地产影响要素，在进行问题梳理的同时发挥出政府的调控手段，进一步把控影响房地产经济波动的相关要素，希望此次的研究能够为房地产业波动研究以及应对策略的管理管控带来更多思考。

1.房地产经济波动的影响因素分析

住房是社会生活的必备条件，是满足人们居住需求的刚性条件，为了探讨房地产经济波动影响因素，文章将从经济因素和市场需求两个角度进行逐步探讨。

1.1.经济因素

房地产行业的发展会受到很多因素影响，包括市场、财政收入、生产因素等，房地产和市场经济相互关联，联系密切。生产因素和市场因素处在不断的变化中，内外部因素都会对其产生极大影响，正是因为两者之间的相辅相成，才能让我国经济体系独具特色。随着社会的深入发展，又可以根据需求对生产因素和市场因素进行细化，举例来说，半成品和最终成品构成了生产因素。对各个因素进行探讨分析时，不能将其简单理解为线性关系。市场需求是在多方要素相互交织下而形成的，想要实现行业的稳定发展，必须平衡各个生产要素，引导行业的良好发展趋势，对于房地产经济来说也是如此。改革开放之后我国经济高速发展，同时也催生了大批量的住房需求，而土地供给对房地产经济的发展是最为直观。货币供应量同样也会作用于金融市场，为引导金融市场的稳健发展，需要发挥出国家的引导干预作用。房地产不仅能够满足人们的居住需求，同时也是固定资产投资的一种行为，随着行业的繁荣发展，人们将更多的精力投射到住房投资方面，但是单一的资金来源同样也限制了行业的未来发展，目前的资金来源集中在银行贷款方面，这也会影响最终的房地产行业的发展。房地产经济的发展会受到很多影响，经济因素便是其中的典型。

1.2市场需求因素

市场需求是影响经济发展的关键之一，随着投资理念的变化，越来越多的人将投资方向集中在房地产市场，市场需求同样也会作用于房地产经纪。举例来说，市场需求对人们的物质生活水平有直接影响，也会影响城市家庭的收入水平。改革开放之后，我国物质生活水平不断提高，消费观念的多元化发展，让人们对住房环境有了更高的需求。通过上述因素的探讨，可以发现房地产经济的未来发展整体较为乐观，为了更好地引导房地产经济的健康持续发展需要紧随国家政策发展变化，采取适当的管控管理措施，达到改善居住环境、优化居住体验的效果。通常情况下，房地产经济与时代发展直接相关，但并不意味着房地产经济要随波逐流，更重要的是能够充分思考市场需求对城镇化发展产生的影响，只有对各方要素进行综合分析，才能够真正的发挥出金融的导向作用，也就意味着在市场需求因素的作用之下，房地产经济同样也会发生大幅度变动。

2.房地产经济波动的应对策略

政府是影响房地产经济发展的重点，从实践发展的角度，可将政府作用总结如下：

（1）政府是市场经济的引导者，大幅度经济变动必然影响民生生活，为此需采取有效的防控措施，充分发挥自身的宏观调控职能。为此需要全面监管各项产业，通过数据资料整合对住房税费进行合理调整，通过税收来引导房地产行业的健康成长。（2）全力落实保障房建设计划，发挥房地产业的社会责任，做好低收入群体的住房保障，以免造成市场泡沫。（3）房地产的发展根本在于土地资源，良好的市场经济体系能够对土地资源进行优化配置，同时也是缓解房价持续上涨的有效方法。（4）住房建设方案需根据时代发展变化不断优化调整，政府需发挥自身宏观调控职能，实现产业和市场需求之间的相互匹配，以此来实现供需的整体平衡。另一方面，政府需要掌握房地产投资资金来源，金融贷款占比高达60%，一旦出现风险，会造成难以挽回的损失。为了最大程度地控制风险，政府需要限制信贷机构的发展，提高自有资金比率是减少对银行过度依赖的有效方法，同时也是防范金融市场而造成行业波动的渠道。

3.房地产业本身的应对策略

为了稳定房地产经济的发展，可将科学的价值观和发展观引入其中，制定如下策略：

3.1增强企业的科学发展意识

企业管理水平的提高是避免较大房地产经济波动的重要保障。作为行业的从业者，房地产企业需要以社会需求为导向，结合企业发展需求进行良好运作，有效平衡经济效益与社会效益。

3.2提升企业的综合竞争力

房地产具有投资量大、技术密集、从业人员数量多等特点，各种风险问题也相对较多，而且施工周期长，市场需求不稳定，想要引导房地产行业的健康发展，必须提高企业的综合实力。对于企业而言，核心竞争能力体现在技术、管理水平、社会责任、企业运行机制等多个方面，只有从不同角度进行思考，才能够真正提高企业的综合竞争力。

4.房地产经济波动的回归分析

4.1研究方法

4.1.1房价影响因素的选取

文章围绕房地产经济波动开展回归分析，并选择了三个解释变量，分别是人口、收入以及消费者物价指数，被解释变量则为商品房价格。人口是社会发展的根本，人口的密度将直接决定房地产上涨还是下降。城市化的推进，吸引了大批农村劳动力向城市转移，人口增加就意味着存在住房需求，而这便会产生积极的房地产市场信号。人口是影响城市房价的重要要素，人口的增加必然会造成住房价格的上涨。收入水平是一切开支的前提条件，消费者是否能够购买房屋，与自身的收入水平直接相关，收入水平提高同样也会造成房价上涨。消费者物价指数能够展现出消费者的消费水平和能力，能够让人们看到当地的消费物价，而房地产会清楚的展现出消费者物价指数变化。

4.1.2数据来源及数据处理

为进行深度的数据处理，首先需要确定房价研究目标，本文将其确定为年度数据。1981年，安徽省出现中国首个商品房，售价为1000元/平方米，进入1998年后，国内取消福利分房，房地产真正走上市场化的轨道。在进行实证研究时，时间跨度集中在2001～2021年，通过统计局官方网站对20年的数据资料进行整理。安徽省历年房价HP采用了商品房二级市场平均交易价格（住宅类），人口POP确定为年末常住人口（万人），收入INCOME指标指的是每人每月平均可支配收入（元）、消费者物价指数CPI及居民消费价格指数。通过近21年的房地产行业发展分析，可以了解到安徽省住宅价格持续上涨，但上涨速度存在一定差异，从2001～2021年房价涨幅高达1043%。

4.1.3研究方法

确定研究方向后，需针对被解释变量、解释变量进行平稳性检验，确定属于同阶平稳序列后进行多元回归分析，并获得最终的研究结果。

4.2实证研究

4.2.1平稳性检验（ADF）

通过平稳性检验可知，HP、POP、INCOME、CPI均为平稳性序列，未了解检验结果，表1和表4对其进行了检验。

4.2.2多元线性回归分析

完成数据收集工作之后需对其进行整合，为方便多重共线性检验工作的开展，首先需要对POP因子进行去除。根据回归分析要求，此次研究将引入最小二乘法（LS）。对于变量对数模型而言，回归系数能够清晰的展现出被解释变量的变化情况，为了全面了解多元线性回归分析结果，可通过以下公式对房价模型进行展现，具体模型如下：

Ln（HP）=β0+β1×ln（POP）+β2×ln（INCOME）+β3×ln（CPI）+ξt

其中，β表示对应解释变量的回归系数（或弹性），ξt则代表随机扰动项。

为了清楚的了解最终的回归结果，首先需要对表5的内容资料进行全面分析，并获得以下模型：Ln（HP）=-8.89+2.22×ln（POP）+0.92×ln（INCOME）-0.86×ln（CPI）R2=0.931916。根据多元线性回归分析要求，说明模型拟合优度较高。考虑到F检验结果为77.56351，说明该模型存在线性关系。在数据资料的整合基础之上可知，房价对人口弹性、对人均可支配收入弹性分别是2.22和0.92。在保持其他因素不变的情况下，说明房价与人口为正相关，随着人口的增加，房产价格也会随之上升，如果人口增加1%，房价则会上涨2.2%；如果设置其他要素不变，人均可支配收入，同样也与房价表现为正相关，如果人均可支配收入增加1%，房价只会上涨0.92%，与前文提出的摄像整体保持一致。居民消费价格指数为负弹性，2005年和2010年CPI数据分别是96.8和106.8，所以对房价的影响弱。

4.3结果分析

在20多年的发展中，安徽省房价翻天覆地，变化幅度高达千倍之多。要通过现有文献资料的进一步梳理，房地产价格会受到多方因素的影响，在变量的不断筛选之后，将选取三个变量作为影响因素，分别是年末常住人口、居民消费价格指数、人均可支配收入，随后开展实证研究。研究结果显示，常住人口是影响安徽省房价的最大因素。房价是国民经济的重要组成同样也与人们的刚性居住需求直接相关，在国家连续出台调控政策的背景下，安徽省房价上涨幅度非常明显。国家楼市调整政策的运用发挥了极大效果，多次上调住房贷款利率，使得房价水平整体保持稳定。因此文章提出以下建议：第一，发挥市场供给侧结构性调整作用，在掌握市场住房需求的基础上适当补充住房资源，满足人们的刚性居住需求，以免造成供过于求促进房价的胡乱滋长。第二，严厉打击炒房投机行为，通过完善的打击措施避免造成房产资源的过度集中，拓展投资渠道，以免造成房价的过分集中上涨。第三，畸形上涨的房价背后容易造成市场失控，地方政府应端正态度，正确认识房价上涨背后蕴含的风险，积极响应中央部署要求，客观评价市场风险隐患，构建完善的风险防控措施，引导行业的健康持续发展。

5.结束语

房地产经济的发展，推动了国民经济的全面进步，通过数据资料的梳理，可以发现很多因素都会对房地产经济波动产生极大影响，为此需进行深入分析，通过对策研究更好地引导房地产经济与国民消费理念的相互适应。为了营造公平公正的市场环境，学者专家需要深入了解房地产经济发展形势，通过真实数据的分析引导行业走上正常的发展轨道，政府也应发挥自身的宏观调控职能，推动房地产行业的深化改革。

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