摘要：文章以石家庄市房地产相关数据来对房地产税进行模拟测算，得出目前房地产税在短期内推行高税率且全覆盖如模式一的可能性很小。可以在短期内设置免税面积，长期内可以采用首套房、二套房设置差别税率结构来筹集收入。文章最后梳理房地产税培育成为地方主体税种过程相应的完善措施，如因地制宜确定税制要素、加快房地产税立法进程、完善房地产税配套设施等。

关键词：房地产税；地方主体税种；房产税

一、引言

“营改增”之后，地方政府收入结构从以地方税为主转向以共享税为主，出现地方税税源分散，地方主体税种缺位等情况；与此同时地方政府财权与事权的矛盾突出，压力不断增大，地方政府需要构建自己的独立地方主体税税种体系。十四五规划和2035年远景目标纲要中指出“优化税制结构，健全直接税体系，适当提高直接税比重”和“推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权。”可见，房地产税改革的重要性日益凸显，慢慢开始从地方试点转向中央顶层设计。

构建地方主体税种和房地产税改革一直受到学界关注。吕冰洋（2018）认为在地方税系建设问题上，应重点强调受益性原则，它有助于发挥地方政府提供公共服务的积极性，推动地方政府职能转变和治理水平提高。张平（2018）在《中国房地产税改革的定位与地方治理转型》中提到房地产税作为受益税为特征的高效率地方税种，可以成为财权与事权匹配的天然工具，构成地方财政收支治理体系的重要组成部分。陈平（2019）指出未来房地产税的财政收入效应明显，可在弥补地方财政一般预算缺口方面发挥重要作用。张平、姚志勇（2021）等认为房地产税可逐步成为地方政府主体税种，起到完善税制和地方税体系、提升地方治理能力的作用。综上，很多学者认为房地产税具备成为地方主体税种的特征。大部分学者认为地方主体税种的选择，应当遵循符合受益性原则，税源较为充足，税基宽广且固定等。我国房地产税改革应该立足于中国当前面临的实际问题，将房地产税改革与地方主体税种的建设同时考虑起来，进一步聚焦培育地方主体税种视角下的房地产税改革。通过上文的学者观点梳理，可总结出地方主体税种的特征为：税源充足、具备受益性以及税基非流动性。

二、房地产税是否具备地方主体税种的特征？

我国房地产税改革应该立足于中国当前面临的实际问题，将房地产税改革与地方主体税种的建设同时考虑起来，进一步聚焦培育地方主体税种视角下的房地产税改革。从数据可知，增值税、企业所得税和个人所得税占据地方税收入的半壁江山，其占比将近62%。地方税中契税和土地增值税占比分别为9.46%、8.66%，房地产税合计占比26%左右。一个地方税主体税种，即便其是与其他税种一起共同充当主体税种，其在地方税收入中的比重也应当至少达到30%以上（李文，2014）。

其次是具备受益性。由于地方主体税种的税基与地方政府公共服务供给和治理水平密切相关，所以地方主体税种应体现受益性原则。理论上，房地产税作为财产税的一种，体现着受益性的特征。通过征收房地产税，地方政府获得更多可支配财力以支持地方发展。地方基础公共设施以及公共服务的优化也会为当地房地产带来正向回馈作用，拉动房价上涨。但由数据可得目前我国房地产税占地方税收入比重较低，不能较好地体现受益性原则，影响地方政府进行有效治理（樊丽明，郭健，2022）。

最后是税基的不可移动性，这个特性是房地产税特有的性质。具有稳定性的地方性税源，以不动产为典型代表（郭维真等，2021）。房地产税主要涉及对于不动产的流转环节征税，加之地产具有不可移动性，交由地方政府来征收可以更全面精准地掌握房产和纳税人信息，有效降低征税成本，提高征税效率。

综上所述，目前我国房地产税具备受益性和税基不可移动性，但在收入筹集方面仍然不能在地方税体系中充当一个主体税种的角色。李文（2014）提到虽然房地产税的开征对完善我国地方税体系具有至关重要的作用，且也会带来一定的税收收入，但在近期乃至今后一段时期尚无法充当地方税的主体税种。

三、房地产税改革制度设计与模拟测算

房地产由于它的特性在长期内可以加以改革以适应地方发展，考虑到房地产税中房产税有改革试点基础，可以对房产税在原有试点基础上加以改革。本文将借鉴国内学术界房地产税相关税制设计，就河北省省会石家庄市房地产相关数据进行房产税模拟测算。

（一）房地产税制度设计

大部分学者认为地方主体税种的选择，应当遵循符合受益性原则，税源较为充足，税基宽广且固定等。在征税范围上，未来的房地产税体现“宽税基、低税率”的税改原则，将存量房和新购住房一并纳入征税范围，既体现税收的公平原则，又可以增加房地产税收入（张平，2018）。

在计税依据上，未来的发展趋势表现为以房地产评估价作为计税标准确定评估价值。在发达国家，不动产评估的金额是计税依据，而在亚洲、非洲等发展中国家，租金和面积作为不动产计税依据。（李文，2014）我国房地产税也同样应该在房地产市场价值的基础上，以房地产的评估价值作为计税依据。（张学诞，2013）。

在税率结构上，由于我国区域经济发展的不均衡性，经济发达的城市房地产税计税基础远大于不发达城市，且居民可支配收入水平也较高，因此，国家可以确定税率的上限与下限，赋予地方政府一定的弹性调整权利，各地可以参考地方政府财政预算缺口，采取有区别的比例税率，根据不同地区、不同性质、不同类型的房地产设置不同的税率（张平，2018）。

通过从以往的政策实施过程中汲取经验与教训，进一步优化房产税制度设计。2011年，我国对于重庆和上海开启房产税试点。试点当年，重庆房产税登记应税住房仅8791套，总建面215.1万平方米，征收总额约1亿元，约占重庆市财政税收收入的0.1%；上海房产税登记住房7000多套，认定为应税住房1017套，征收总额不超过1000万元，规模较小，并未带来可观的税收收入。从上海重庆的房产税政策实施效果来看，没有达到预期效果的主要原因是试点政策存在一定的制度缺陷：征税税基较窄的同时税率较低。上海市主要针对新购买房屋征税，而重庆市主要针对别墅和高档公寓征税，开征范围有限，这次试点虽然将非经营性住房纳入到征税范围，但仅是对增量房地产征税，没有对存量房地产征税。税率方面，上海市设置0.6%和0.4%两档税率，但同时按照市场价格的70%征收，实际税率只有0.42%和0.28%。重庆采用0.5%、1%、1.2%三档税率，但大部分执行税率仅有0.5%。所以在重新设计未来房地产开征时，既要考虑到扩大税基也要相应提高税率。

（二）房地产税收入测算

在借鉴了沪渝两地房产税改革试点方案后，在课税对象上，新的房产税改革既要考虑到增量房产也要将存量房地产考虑在内。在税率设计上，在新的税率设计中，可以根据居民持有房产数量为标准，来设计两种不同的比例税率。本文将设计了征收方案来评估是否可以使房产税的征收发挥最大效用。

以下是模拟房产税的税制要素设计：将全部个人住宅纳入到保有环节，对于个人首套房二套房根据不同差别税率征税

①方案A：首套房征收税率0.5%，两套及以上征收0.8%

②方案B：首套房征收税率0.8%，两套及以上征收1.2%

③现假设石家庄市70%的家庭有一套住房，30%的家庭有两套及以上住房，计算公式为：

持有一套房产时的应纳税额=城镇人口*人均住房面积*居民住宅用房平均销售价*70%*（1-扣除率）*税率；持有两套及以上住房时的应纳税额=城镇人口*人均住房面积*居民住宅用房平均销售价格*30%*（1-扣除率）*税率

总的应纳税额=第一套房应纳税额＋第二套房应纳税额

由模拟测算可以看出，在方案A和方案B下2020年房产税可以分别达到133.44亿元和208.08亿元，相较于未改革之前房产税增长了117.03亿元和191.67亿元。可见实行差别比例税率即对个人保有环节住房进行征税，也有极大的增加房产税收入的效果。根据上述数据可知，在方案二实行差别比例税率方案中，方案B设置的较高税率，其改革后房产税在地方税收收入中占比较高，在30%以上，由此说明该模式下征收的房地产税，能够有效地提高地方财政收入水平。

如果选用方案二的B方案，则房地产税收入占石家庄市税收收入比重约为36.67%，较改革之前相比提高32个百分点。由此说明，在地方税收收入中，房地产税收入占比均在30%以上，能较为明显地增加地方税收收入，因此随着未来税基的不断扩大，房地产税能达到构成地方主体税种的水平，进而对地方财政收入起到良好的增收效果。

根据我国目前对于推行保有环节房地产税征收政策的实际情况与发展趋势，需同时考虑到居民税负公平的问题，因此在短期内推行高税率且全覆盖如模式一的可能性很小。但又要确保房地产税的优化改革能带来充分的地方税源，在短期内可设置免税面积，顺利开展房地产税制改革的过渡，但若长期内充分发挥房地产税对调整地方财政收入的作用，应当采用模式二中的方案B以更好地筹集地方财政收入。

四、培育地方主体税种视角下房地产税的完善措施

（一）因地制宜确定税制要素

在税率设计方面，房地产价值因地理位置和城市发展程度不同而有较大差异，差别化税率更符合我国实际情况。可以对超一线城市和一线城市可以定高房地产税率，对经济发展缓慢的偏远城市可以定低税率。也可以根据同一地区不同地理位置、不同基础设施建设等级、不同住房类型征收不同的税率。

在征税范围方面，考虑逐步扩大征税范围，把个人存量住房纳入到征税范围。考虑到我国目前的发展状况，大多数普通人购买房产是为了满足个人或家庭基本生活需要。因此，建议考虑对普通住宅进行一些税收优惠设置，以更好地体现税收公平，减少征税阻力。对于高收入人群购买多套房产扰乱房地产正常交易秩序的行为，税务机关要加大监控力度，与银行等金融机构做好纳税人信息共享，并酌情采取较高税率课征，更好地发挥房地产税作为财产税调节社会收入差距，促进社会分配公平的作用。

（二）加快完善房地产税立法

房地产税改革将增大征税范围增加政府收入，反过来政府也为地方居民提供更好的公共产品以及更优质的公共服务，但是相关征管流程要有法律的保驾护航，才能使房产税的改革更加顺利的进行。加强税收法制建设有利于税务工作人员依法行使征税的职权，也为广大居民纳税人行使权力提供了保障。地方政府可以根据本地经济发展情况具体制定与本区域密切相关的税收细则以及相关政策。有法律作为支撑将规范房产税的征管，促进房产税在规定的范围内进行改革。因此为加快我国地方主体改革进程首先要把房地产税立法提上日程。可以使地方政府有法可依，有据可循，从而避免因地方政府欲增加税收带来的房价上涨问题。

房地产税法的制定是一项系统工程，具有较高的技术要求。在我国，不同地区的经济发展差异很大，房主种类繁多，房屋所有权形式也多种多样。所以，这些问题在实施之前都应该考虑周全。从大中城市入手，再向小城市拓展，从而降低改革成本，提高政策效率。

（三）优化房地产税相关配套措施

现行的房地产税体系不仅要从税制建设、立法进程来改进，也应该辅之以相关的配套措施来进行完善。在不动产登记方面，建立我国统一的不动产登记制度，构建从中央到地方垂直贯通的管理体系，明确各部门内部责任分工，提升纳税人信息收集的规范化、标准化，更好地为地方政府征收房地产税提供便利条件。在纳税人信用体系建设方面，利用“互联网+税收”的发展推进纳税人的信用体系建设，加大跨地区跨部门之间的协同共享，在涉税信息联通的情况下，可以最大限度实现信息资源共享，更好地克服税务机关难以对税务信息及时查验的问题，提高征管效能，优化征管体制。在征管信息化水平方面，积极运用如互联网＋、大数据、云计算、人工智能、区块链等高新技术进行税收征管，在税收征管信息获取中，充分发挥先进信息技术的作用，税收征管的准确性和效率得到提高，纳税人的纳税成本有效降低，从而减低征税阻力，提高纳税人的满意度和遵从度。

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