摘要：不动产确权登记意义重大，既能明晰产权、保障公民财产安全，又能为国家政策制定提供依据，助力资源合理配置。随着工作推进，虽取得一定成果，但也暴露出不少问题，制约工作效率与质量，影响政府公信力。因此，深入剖析问题、探寻解决对策，对提升工作效能、推动工作规范化发展，以适应经济社会需求而言，刻不容缓。

关键词：不动产确权登记；法律法规；技术标准

1不动产确权登记中存在的问题​

1.1法律法规层面​

《民法典》虽系统规定了不动产权益，但在确权登记实践中，部分条款理解与适用存模糊地带。像 “善意取得” 制度，《民法典》第三百一十一条虽明确构成要件，可复杂交易场景下，“善意” 判定缺精准量化标准，第三人对转让人处分权的 “不知悉” 界限难界定，工作人员判断易分歧，影响确权结果一致性与法律权威性。不动产相邻关系上，《民法典》虽有原则性规定，但处理纠纷时缺量化标准与操作指引，采光权侵权认定受地理、建筑规划差异影响，难以精确衡量，增加工作复杂性。​

经济多元化发展催生新型不动产，如共享办公空间、民宿等，其产权、使用权限及登记规范在现行法律中无明确规定，法律滞后易引发产权纠纷，给确权登记带来难题。不同法律规范协调配合也有瑕疵，不动产确权登记涉及多部法律法规，制定侧重点不同，部分条款交叉冲突。以集体经营性建设用地入市为例，《土地管理法》与《民法典》物权编在土地流转后地上建筑物产权登记的衔接上模糊不清，登记流程繁琐且易不一致，给权利人造成不便。

1.2技术标准层面​

不动产测绘领域的标准尚未完全统一，尽管国家一直在努力推进标准化工作，但目前仍存在一定程度的差异。不同地区因地理环境、历史原因等，在测绘实践中对精度要求、坐标系统选择和数据格式应用有所不同。在一些跨区域的大型不动产项目中，由于各地测绘标准不一致，导致数据整合困难，无法形成统一、准确的不动产信息数据库。例如，在高铁沿线的不动产确权登记工作中，因沿线不同地区采用不同的测绘精度和坐标系统，使得不动产边界和面积的确定存在偏差，影响了确权登记的准确性和公正性。​

不动产登记信息系统与其他部门系统之间的兼容性问题依然突出。在数字化时代，不动产确权登记需要与自然资源、住建、税务、金融等多个部门进行信息共享与协同办公，但目前各部门系统在数据结构、接口标准和信息更新机制上存在差异。以不动产抵押登记为例，当权利人向银行申请贷款时，银行需要从不动产登记系统获取抵押物信息，由于系统不兼容，工作人员往往需要在不同系统间重复录入数据，不仅增加了工作量，还容易出现数据错误和不一致的情况，延长了业务办理周期，降低了工作效率。​

数据质量把控是不动产确权登记工作中的一大挑战。在数据采集环节，部分工作人员因操作不规范、技术设备落后等原因，导致采集的数据存在缺失、错误或不准确的问题。例如，在房屋面积测量过程中，由于测量工具精度不够或测量方法不当，可能导致测量结果与实际面积存在偏差。随着不动产市场的活跃，不动产的交易、变更、灭失等情况频繁发生，数据更新的及时性至关重要。然而，由于信息更新机制不完善，部门之间信息传递不及时，许多不动产登记信息未能及时反映实际变化，导致数据滞后，影响了确权登记的准确性和可靠性，给后续的产权交易和管理带来隐患。

1.3部门协调层面​

不动产确权登记涉及多部门，职责边界模糊，易推诿扯皮。农村宅基地登记管理中，自然资源与农业农村部门职责交叉，影响农民权益保障；城市不动产登记中，住建与自然资源部门在房屋改扩建导致土地变更时，协同缺乏有效沟通，给权利人带来不便。​

部门间信息共享机制不完善，虽各部门掌握大量不动产信息，但因缺乏统一平台和规范流程，信息流通受阻。同时，信息安全顾虑也设置了共享门槛，增加了登记工作的成本与复杂性，降低协同效率。​ 不动产确权登记协同流程繁琐，效率低下。权利人从申请到领证，需在多部门往返，提交大量重复材料。以抵押登记为例，权利人需在登记部门与银行间多次奔波，流程冗长，部门衔接不紧密、反馈不及时，延长办理周期，影响办事体验与满意度。

1.4人员业务能力层面​

不动产确权登记工作的专业性和复杂性要求工作人员不断更新知识储备，以适应行业发展和法律政策变化。然而，部分工作人员对新出台的法律法规，尤其是《民法典》中涉及不动产确权登记的内容学习不够深入，未能准确把握法律条款的内涵和适用范围。在实际工作中，面对复杂的不动产纠纷案件，无法正确运用法律知识进行处理，导致确权登记结果出现偏差。在技术应用方面，随着数字化测绘、地理信息系统（GIS）、大数据等新技术在不动产登记领域的广泛应用，一些工作人员对这些新技术的掌握程度不足，无法熟练运用相关技术工具提高工作效率和质量，难以适应不动产登记工作信息化、智能化的发展趋势。​

不动产确权登记工作需要具备法律、测绘、信息技术等多学科知识的复合型人才，但目前登记机构的人才结构相对单一。法律专业人员对测绘技术和信息技术了解较少，测绘人员对法律法规的理解不够深入，信息技术人员对不动产登记业务知识掌握不足。在处理历史遗留的不动产确权问题时，既需要工作人员运用法律知识判断产权归属，又要借助测绘技术确定不动产的实际状况，还需要利用信息技术进行数据整合和分析。复合型人才的短缺使得这类复杂业务的处理效率低下，制约了不动产确权登记工作的整体推进。​

工作人员的服务意识直接关系到不动产确权登记工作的质量和政府部门的形象。在实际工作中，部分工作人员服务意识淡薄，对待权利人态度冷漠，缺乏耐心和责任心。在解答权利人的咨询时，未能充分考虑权利人的需求和困难，提供的信息不准确或不完整。一些工作人员在办理业务过程中存在推诿责任、拖延办理的现象，导致权利人多次往返，增加了办事成本和时间成本，引发权利人的不满和投诉，损害了政府部门的公信力。

2解决不动产确权登记问题的对策​

2.1完善法律法规体系​

2.1.1 细化法律条款​

针对《民法典》中 “善意取得” 制度、不动产相邻关系等规定，由立法机关或相关权威部门制定详细的司法解释或实施细则。明确 “善意” 判定的量化标准，如规定第三人在交易时对转让人处分权不知悉的合理调查范围和注意义务；对于不动产相邻关系纠纷，制定统一的采光权等侵权量化衡量指标，结合不同地理区域、建筑规划特点，给出明确的计算方法和判定依据，减少工作人员在实践中的判断分歧，确保确权结果的一致性与法律权威性。​

2.1.2 填补法律空白​

面对新型不动产不断涌现的情况，立法机构应加快调研，及时修订或制定相关法律法规。明确共享办公空间、民宿等新型不动产的产权归属、使用权限、登记规范等内容。在制定过程中，充分征求行业专家、从业者以及相关利益群体的意见，确保法律规范既符合行业发展需求，又能有效保障各方权益，从源头上减少产权纠纷的发生。​

2.1.3 协调法律规范​

建立跨部门的法律法规协调机制，对涉及不动产确权登记的多部法律法规进行全面梳理。针对集体经营性建设用地入市等存在条款交叉冲突的领域，由自然资源、住建、农业农村等相关部门联合制定具体的衔接办法和实施流程。明确土地流转后地上建筑物产权登记的具体操作细则，统一登记流程和标准，减少因法律规范不一致给权利人带来的不便。

2.2统一技术标准​

2.2.1 统一测绘标准​

国家层面进一步加强对不动产测绘标准的统筹管理，制定统一的测绘精度要求、坐标系统和数据格式标准。组织专业团队对各地现行测绘标准进行评估和整合，推动地方逐步向国家标准靠拢。对于跨区域的大型不动产项目，建立专门的测绘协调小组，负责统一协调项目沿线或涉及区域的测绘工作，确保数据的一致性和可整合性。同时，加强对测绘从业人员的培训，使其熟练掌握统一标准，提高测绘工作质量。​

2.2.2 提升系统兼容性​

加强不动产登记信息系统与其他部门系统的对接与整合。由政府牵头，组织自然资源、住建、税务、金融等部门共同参与，制定统一的数据接口标准和信息更新机制。建立跨部门的数据共享平台，采用数据接口调用、数据交换等方式，实现各部门系统间的数据实时共享和交互。例如，在不动产抵押登记中，通过系统对接，银行可直接从不动产登记系统获取抵押物准确信息，减少重复录入，提高业务办理效率。定期对系统兼容性进行测试和优化，及时解决出现的数据错误、不一致等问题。​

2.2.3 强化数据质量管控​

建立严格的数据采集质量管理制度，加强对工作人员的数据采集培训，规范操作流程，确保数据采集的准确性和完整性。配备先进的技术设备，如高精度的房屋面积测量仪器、智能化的数据采集终端等，提高数据采集的精度。完善数据更新机制，明确各部门在不动产信息更新中的职责，建立信息及时传递和共享机制。利用大数据、人工智能等技术手段，对不动产登记数据进行实时监测和分析，及时发现数据异常情况并进行核实和更新。例如，通过对不动产交易数据、变更信息的实时监测，自动触发数据更新流程，确保登记信息与实际情况一致。

2.3加强部门协作​

2.3.1 明确职责分工​

由地方政府主导，组织相关部门对不动产确权登记中的职责进行重新梳理和明确划分。以农村宅基地登记管理为例，清晰界定自然资源部门和农业农村部门在宅基地审批、登记、监管等环节的具体职责，避免职责交叉和推诿扯皮现象。通过制定详细的职责清单和工作流程，明确各部门在不动产确权登记工作中的工作内容、工作标准和工作时限，并向社会公布，接受公众监督。​

2.3.2 完善信息共享机制​

搭建统一的不动产信息共享平台，整合各部门掌握的不动产信息资源。制定信息共享规范流程，明确信息共享的范围、方式、频率和安全要求等。对于因信息安全顾虑而设置的共享门槛，通过采用先进的加密技术、访问权限控制、数据脱敏等手段，确保信息在共享过程中的安全性。例如，对涉及个人隐私的不动产信息进行脱敏处理后再进行共享，对不同部门的访问权限进行严格划分，只允许其访问与工作相关的信息。加强部门间信息共享的监督和考核，对信息共享工作落实不到位的部门进行问责，提高协同效率。​

2.3.3 简化协同流程​

推行不动产确权登记 “一站式” 服务模式，设立综合服务窗口，将多部门的业务集中到一个窗口办理。权利人只需在一个窗口提交一套材料，由综合服务窗口负责将材料分送至各相关部门进行内部流转审批。优化抵押登记等复杂业务流程，减少不必要的环节和材料重复提交。利用信息化手段，实现业务流程的实时跟踪和反馈，让权利人随时了解业务办理进度。建立部门间的快速沟通协调机制，对于业务办理过程中出现的问题，及时召开部门联席会议进行协商解决，缩短办理周期，提高办事体验与满意度。

2.4提升人员素质​

2.4.1 加强专业培训​

定期组织不动产确权登记工作人员参加法律法规、技术应用等方面的专业培训。邀请法律专家对《民法典》等新出台法律法规进行深入解读，结合实际案例分析，提高工作人员对法律条款的理解和应用能力。针对数字化测绘、GIS、大数据等新技术，开展专项技术培训课程，通过理论讲解和实际操作演练，使工作人员熟练掌握相关技术工具的使用方法。建立培训考核机制，对培训效果进行评估，将考核结果与工作人员的绩效挂钩，激励其积极主动学习新知识、新技能。

2.4.2 优化人才结构​

加大对不动产确权登记复合型人才的引进力度，通过招聘、人才引进等方式，吸引具备法律、测绘、信息技术等多学科知识的专业人才加入登记机构。加强内部人才培养，鼓励工作人员跨部门交流学习，通过轮岗、项目合作等方式，拓宽工作人员的知识视野和业务能力。例如，安排法律专业人员参与测绘项目实践，让测绘人员学习法律法规知识，信息技术人员了解不动产登记业务流程，逐步培养一批复合型业务骨干。建立人才激励机制，对在工作中表现突出的复合型人才给予奖励和晋升机会，营造良好的人才发展环境。​

2.4.3 增强服务意识​

加强对工作人员的服务意识教育，定期开展职业道德培训，树立以人民为中心的服务理念。建立服务评价机制，通过设置服务评价器、开展线上线下满意度调查等方式，收集权利人对工作人员服务质量的评价意见。将服务评价结果与工作人员的绩效、评优评先等挂钩，对服务意识淡薄、被权利人多次投诉的工作人员进行严肃处理。同时，建立工作人员服务质量提升档案，对服务评价较低的工作人员进行针对性辅导和培训，帮助其改进服务态度和质量，提升政府部门的公信力。

3结语​

不动产确权登记工作对保障公民权益、稳定社会经济秩序、促进资源配置至关重要。当前，工作存在法律法规不完善、技术标准不统一、部门协调不畅、人员能力不足等问题。为此，我们提出系列对策，包括完善法规、统一标准、加强协作、提升人员素质，旨在提升工作效率与质量。不动产确权登记工作动态发展，需持续优化。应关注法规修订，及时调整工作方式；积极运用新技术，提升信息化、智能化水平；加强部门协作，打破信息壁垒；强化人员培训，提升业务能力与素质。随着改进措施落实，不动产确权登记有望更规范、科学、高效，为权利人提供优质服务，助力社会经济发展，营造良好不动产市场环境。

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作者简介：杨建（1975.8）男，汉族，湖南省宁乡市，本科，工程师，从事自然资源确权登记工作