摘要：城市中心区的土地紧缺与空置房矛盾日益凸显，传统的粗放型管理已经不能满足高质量发展的需要了。本文以精细化管理理论为基础，根据核心区域的空间特征和房地产资源特点来创建“数据驱动监测、全生命周期流程控制、多方合作价值开发”的三维管理模式。借助于搭建一个跨部门的协作平台、促进功能匹配调整改造以及构建市场的激励约束机制等手段，解决资源分散问题来提高土地利用率，为优化城市的结构和持续发展提出了方案。

关键词：城市核心区；空余房地产；精细化管理；全周期管控；多元协同

引言

城市核心区承载经济、文化、公共服务等核心功能，其土地利用效率是影响城市发展的关键因素。产业迭代、规划偏差等原因导致的空置房地产增多，既浪费了土地资源又引发交通拥堵和公共服务欠缺的城市问题。传统的管理模式由于信息割裂、缺少全周期管理，不能解决资源错配问题。因此，探寻契合核心区特征的精细化管理模式，是解决资源稀缺和闲置矛盾、改善空间结构、实现城市可持续发展的关键途径。

一、城市核心区空余房地产精细化管理的核心维度

（一）数据驱动的动态监测体系

数据作为精细化管理的基本要素，要破除各个部门之间的信息隔阂，建立出覆盖全部范围并且智能化的监测系统，并做到随时更新。首先，搭建起一个多源数据融合数据库，将自然资源部门的产权登记信息、住建部门的规划许可信息、市场监管部门的经营状态信息都集中起来；其次，利用物联网设备去采集空余房地产的能耗情况、空间利用率、人流密集程度等实时信息，形成了“静态属性 + 动态状态”的全景数据画像；再者，使用 GIS 空间分析、大数据挖掘技术，进行数据的深度处理，将空闲房地产同核心区产业规划、公共服务设施布局、交通网络进行匹配，并识别其资源闲置的主要原因；最后，创建动态更新机制，确定数据更新的责任人以及周期，确保数据的及时性与正确性，为管理决策提供“数据可视、问题可追、趋势可判”的科学依据。

（二）全周期流程重构管控机制

用全生命周期理论来重新构造空余房地产管理流程，并形成“事前预防、事中监督、事后改进”的闭合管控回路。事前预防环节，要提升房地产规划与核心区功能的契合度，在土地出让、项目审批阶段就将核心区产业走向、公共服务需求加入考量范围，防止因定位有误造成以后闲置；形成房地产使用状况预警机制，针对使用效能未达阈值的物业，提前介入探究原因并拟定调整方案。事中监管环节，以提高闲置处置效率为重点，创建“分类处理 - 分级审批”的制度：按照闲置原因、资产性质等将空置的房地产分门别类，并根据不同的类型确定不同的处置途径，通过简化流程减少审批程序、压缩处置周期。事后优化环节中要创建出管理效果评估及反馈体系，在土地利用效率、功能适应性以及经济收益方面评判空置房地产处置后的应用情况，并将评价成果纳入早期设计当中，进而对管理过程实施不断的完善。

（三）多元协同的价值挖掘模式

核心区空余房地产的价值不单是经济利益，它更是对城市功能的一种补充和完善，要创建起“政府引领—市场运营—社会加入”的多向协作形式。在政府层面要明晰核心区闲置房产的发展方向，通过出台相应激励措施来促进资源向重要领域转移。此外，还要设定空间使用的标准来确保资源使用情况同核心区风貌管控和功能区规划相吻合。从市场角度来说，可引入专业的运营管理机构，采取委托运营或者合作开发的方式，在资源配置方面发挥市场的主导作用，运营机构根据核心区的产业发展需求，将闲置写字楼变成总部经济孵化器，并利用业态调整和服务配置来吸引企业进驻，达到有效运营资源的效果。社会上，倡导民众参与决策，通过听证会、网上征求意见等形式，了解居民、企业对空闲房地产再利用的需求提议，确保资源利用符合社会公众利益，做到“政府定方向，市场做运作，社会提需求”。

二、城市核心区空余房地产精细化管理的实践路径

（一）搭建跨部门协同管理平台

由城市政府主导，建立核心区空余房地产经营管理领导小组，组成部门有自然资源、住建、发改、财政等，确定各单位职责，自然资源部门负责产权登记和空间规划的衔接工作，住建部门负责物业修缮改造的监管工作，发改部门负责产业需求的对接工作，财政部门负责资金保障和效益评估的工作。平台通过定期联席会议、数据共享系统打破部门之间壁垒，实行“一口受理、协同处置”的方式来防止出现管理上的碎片化问题。

（二）促进空置房地产的功能性适配改造

依据核心区功能定位来对空置房地产业务开展差异化改造，对处在总部经济集中区的闲置办公楼，通过提升智能化水平、补充会议及商务服务设施形成“高端商务载体”；对于老城区中的闲置厂房和居民楼，根据城市更新的要求改造成社区养老服务站以及便民商业设施，增加公共服务的功能；位于文化街区内空余房地产要保持原有的建筑风格，并且加入文化创意类业态与非物质文化遗产传承活动，形成“文化展示空间”。在改造过程中，要严格遵守核心区的规划要求，在改造完成后资源要协调周边功能，不能存在冲突。

（三）构建市场化激励约束机制

一方面完善激励政策：对主动盘活空余房地产且符合核心区功能导向的产权方，给予税收优惠（如闲置期间房产税减免）及财政补贴（如改造费用补贴）；对运营机构，采用“以奖代补”的方式，根据资源利用效率、社会效益给予奖励。另一方面加强约束：对于闲置时间过长（如闲置 2 年以上）且无正当理由的房地产，采取征收“空置税”、限制产权交易等方法促使权利人主动盘活资源；对违规使用闲置房地产或者破坏核心区功能的行为，根据法律法规作出相应的处罚，以确保管理规范有序。

三、结语

本文关注城市中心区闲置地产精细化管理，分析了信息碎片化、全程管控缺失以及价值挖掘不足的三大问题，并提出了三维管理模式及实施方法。通过数据驱动掌握资源动态、流程重构打破闲置循环、多元协同挖掘潜在价值，未来可进一步使用人工智能提高预测的准确性，完善跨地区调配政策，持续优化完善管理模式，帮助城市中心区将多余的房子转成更好的用途，从而促进城市的高质量发展。

参考文献：

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